住宅供应下降，大型社区商业却渐次开花。万科、龙湖、华润、绿城，越来越多的房企涉足社区商业。从零散商业配套到风情商业街，从购物中心式垂直MALL到社区型开放广场，社区商业的形态和运营模式不断推陈出新。它在提升周边住宅的居住品质的同时，也在无限激发自身的商业价值。

　　根据莱坊研究数据显示，在2016年，中国就已经超越美国成为全球最大的零售市场，属于中国的消费时代才刚刚开始，受此影响，地产开发商正在进入商业地产竞技赛。然而，在电商冲击下，购物中心良莠不齐，传统百货面临危机，商业综合体的过度开发带来了透支的风。中国的商业地产开发正处于一条转型之路上。

　　“城市中心百货、超市两大商业模式业态已经老化，将处于衰退状态。大型专业店、大卖场开始处于成长呆滞状态。社区型中小商业将得到快速成长，并且空间巨大。”业内人士表示。近年来，万科、龙湖、华润、绿城越来越多的房企涉足社区商业。万科总裁郁亮也曾公开强调，万科将非常重视社区类型的商业。

　　开发商缘何近几年对社区商业情有独钟？花样年商业管理有限公司总经理邱志东认为，社区型购物中心是日常生活离不开的。而区域性、都市型的购物中心，都已经接近市场的饱和状态，更多的机会是来自社区型的购物中心，购物中心向社区化发展是城市化进程中的必然产物。

　　“市场环境和商业预判都显示，城市级别的大商业都已经被占据，因此商业配套有机会发展。以面积和体量来考核，大商业往往容易带来恶性竞争，且被线上电商冲击，还要突破交通限制跟随城市一起升级。”世茂商业管理公司常务副总经理吴艳芬说道。

　　根据辐射能力和消费能级的不同，社区商业的模型也会发生变化，这是一个变量，而非一成不变的常量。事实上，不同的开发商在社区商业的探索中形成各自不同的特色和发展模型。其中有传统沿街式的商业街，在住宅裙楼的底层建设餐饮、娱乐、休闲配套设施；有以“邻里中心”为代表的社区购物中心，大型超市、健身、医院等业态相对集中分布在商业裙楼中；还有体量较大的证大大拇指广场和小而美的世茂Mini Mall开放式社区。

　　如何才能达到比较成熟的社区商业开发模式，实现开发商和居住者共赢？证大商业运营公司总经理张勇表示，成熟的社区商业模式必须要使得开发商、居住者和商户都能够满意。行业的发展和繁荣离不开前瞻性的经营思路和高效的执行效率，社区商业将会在即将到来的更为激烈和残酷的行业竞争中占有重要的一席之地。“不仅仅是社区驱动商业，商业也为社区增值。至于客户黏性的建立就需要这个项目中注入DNA因素，不一定都是艺术DNA，或许科技DNA也是个不错的方向。”

　　风情商业街

　　随着住宅品质的提高，社区建造往往规划出配套商业街，商业街可以说是社区商业的初级表现形式。商业街多为临街商铺配套设施，附带购物、社区服务、娱乐、餐饮、市政配套(医院、邮局，银行)等业态，满足人们日常生活所需的商品。

　　“社区商业街是由不同规模、不同类别店铺有规律的排列组成，其形式有带状或环状。”世联行(002285,股吧)分析人士指出，由于这种商业配套面向社区居民提供消费和娱乐的双重功能，经营业态可以覆盖低中高不同档次的消费需求，客流也相对固定。相对应，它的缺点在于业态分布无序，空间序列和尺度与消费者的心理行为存在差异。

　　于是，一些成熟的开发商开始打造特色商业街，整体策划富有特色的商铺。

　　绿地在川沙打造迪士尼梦幻居所云悦坊主题商业街，以法式风格建筑为蓝本，以海派文化风格为理念，涵盖众多国际潮牌、高端餐饮、运动休闲品牌以及亲子乐园和迪士尼主题商店等精品商业，满足一站式的购物需求。云悦坊延续统一运营模式，保证解决业主购买之后物业出租收益等一系列问题。绿地先期启动招商工作，以大品牌、主力店为目标，未来还将进行严格的筛选淘汰，以优质客户的进入确保众多投资者的利益。

　　与之打法类似的是绿城集团，由于高端社区覆盖住户数量众多，绿城香溢里中心街便成为绿城香溢花城项目的一线沿街风情街。ART-DECO建筑风格配以全石材立面、全临街式店铺设计、无死角商业动线，签约商家多是生活配套和轻餐饮，定位中高端品牌。

　　垂直购物中心

　　为了突破住宅商业配套建筑形态的局限性，更大规模的集聚性社区购物中心产生。垂直购物中心Mall不同于风情街区的建筑形态，更适合室内的购物环境，体量也相应变大，但仍然定位于服务社区。最早社区购物中心兴起于苏州（楼盘），被称为“邻里中心”模式，借鉴于新加坡社区商业，把所有的商业集中在一个楼体里，在这个楼体里至少提供12种基本的商业服务业态，成为年轻人和年轻家庭的主要活动场所。

　　而华润进入上海的首个社区型商业华润五彩城近期正式开业。据悉，这个建筑面积近4万平方米的商场内，以生活、娱乐、餐饮及儿童概念为基础，总共近100家的店铺。负责人介绍，五彩城引进BLT精品超市及橙天嘉禾影城两大主力店，同时近三十家知名餐饮品牌入驻，其中小辉哥、西堤厚牛排、汉堡王等均为首次进入嘉定或南翔地区。据了解，开业当日，华润五彩城实现客流7.8万人次。

　　同样是垂直Mall形态，社区购物中心必然要面临一个强大的劲敌商圈级购物中心。业内人士建议，社区购物中心经营成败取决于2个要素：辐射半径的大小，是否与周边的商圈形成错位化竞争。“如果该社区附近存在较大的商圈，社区购物中心应该减少时尚化更高层次化的消费，生活型零售、生活型餐饮是重要的业态；如果不在商圈辐射范围内，社区消费者除了生活必需消费，也需要有交易场所进行轻奢侈的消费，由此社区购物中心的体量可以适当扩大，4万-5万平方米为界，如此大的体量必然需要时尚消费类业态进行填充。”

　　社区型开放广场

　　此类项目的区域特征，大多选址在居民区聚集区域或者新型住宅区内，区域内均有数十万的常住居民，并呈快速增长趋势，同时具备中等、中等偏上的消费能力。浦东大拇指广场堪称上海第一个让人耳目一新的开放式社区广场。项目是一个广场式的shopping mall，由22个建筑单位组成，建筑像是以地上两层为主，出入口东西各一个。另设有2000平方米的中心广场，整个项目的结构是围绕广场与街区的概念而形成的。

　　这些经过精致规划的社区商业开始在公共空间上花心思，把商业空间设计成社区居民交流和互动的场所，除了消费性行为，人们停留在这里有更多的情感性沟通。除了惯常的吃喝玩乐业态，子女教育、健康养生的比例被提高。

　　另外，在上海浦江新城市中心带，华侨城正在打造8.6万平方米意式水景主题中心O"MALL，坐拥5.8万平方米生态水景。建筑风格中融入意大利及中国多种元素，错位式的楼层叠加，外墙用简单明亮的线条勾勒出一组组跳动的五线音谱。规划中的江月湖作为罕有的湖景观元素，集合项目时尚、浪漫、休闲、生态、优质、创想感官主题，将水岸景观、时尚购物、艺术气息、人文分享融汇一体，从情景式观光游乐、亲水休闲到体验式购物，多方面满足优质与和谐的城市生活需求。它集购物、餐饮、娱乐、观光于一体，汇集品牌服饰、百货、服装配饰、珠宝精品、美容美发、玩具童装、运动用品、家居节庆、主力餐饮、精品咖啡、亲子休闲、儿童教育、超市、影院等业态。

　　大拇指广场：消费结构精确到方圆3公里

　　项目特色：服务联洋社区，块状规划，注重文化附加值的营造，空间多处可见个性化的艺术品和设计作品展示。

　　大拇指广场创立之初，将社区的需求做了细分。前期市场调研花费近2年的时间，进行消费结构、竞争和发展空间等分析。

　　据悉，大拇指广场的消费结构精确到附近3公里范围内的每一个住宅物业。建立住户人口形成结构比例、可支配收入与消费结构的数据模型。然后再对该地区投资客的退出时间和刚性（含改善型）入住率的提升时间进行预判。

　　大拇指广场的另一个特点是做艺术化社区商业。所谓艺术化社区商业不是放几件艺术品或是装置就能说是艺术化商业的。艺术是需要融入整个项目的，它是一种融入血脉的DNA。有了血脉的艺术化商业才会有独特的气质，消费者会因为这种气质而聚合来大拇指广场。如今，占据50%的公共空间可以达到大拇指广场整体收益的30% 。

　　万科“2049”：最后一公里社区生活完整解决方案

　　项目特色：自建自营， 关注儿童成长、社区文化、健康人生、绿色生活，并采取统一招商、市场运营。

　　最早进入商业配套建设领域的万科曾搭建完善的“五菜一汤”式万科社区商业标配模式。比如建立绿色、时尚的社区菜市场，自营健康、便民的社区食堂第五食堂，再搭配品牌超市华润万家、洗衣店、药店和银行。这是万科最早的社区服务配套体系。随着最后一公里社区生活完整解决方案出炉，“2049”社区商业出现，这是新型精品社区商业产品，将住宅与商业进行深度整合。

　　万科2049五玠坊为1.0版本，被称为会呼吸的商业，采用开放式街区形式，3.75万平方米商业区具有浓郁的日系风格，服务三林高端社区又能辐射到周边普通社区。狭长的商业街上设立广告灯箱、立体橱柜，墙面上有指引广告信息、商户讯息，服务性和餐饮业态结合，停车场有女士停车位。项目还尝试了新业态，比如高端定制家具店、设有透明小房间的健身房，另外拥有有6个厅房的家庭影院，跟餐饮街区形成互动，可做居民生日包场、聚会之用，经营思路上用大商业的操盘手法。

　　开放式街区容易受季节性影响，使用率不如独栋200-300平方米的盒子业态购物舒适度更高，于是2.0版本的城市花园社区商业出现。该版本延续空间上硬景打造的手法，尝试新的业态并鼓励业主在社区商业中创业，让业主不仅仅是消费者也可以成为万科的商家。

　　商业社区需以人为本

　　成功的商业社区应以创造多层次体验为重点，社区开发上要尊重本地文化，更多体现人文情怀，打造富有活力的商业气氛，以增加商业社区中游客体验的舒适度和丰富感。商业社区项目需以人为本，关注的非建筑本身，更是建筑的内与外及周边环境的联动关系。通过了解人们在其中的所做所感，在建筑的规矩方圆之外，更为每一条街道，每一处空间，以至整个商区都量身定制出独特的精彩。

　　“一个商业社区从规划那一刻，就已经需要考虑到消费群的成长力从何而来，拿内部称为上海"太平桥的项目"为例，除了人所共知的"上海新天地"，这个商圈还包含了每年为市政府贡献上亿元税收的甲级办公楼"企业天地"、新天地朗廷酒店和豪宅"翠湖天地"。这些将工作、生活、娱乐设施以整体规划无缝连接，将高消费的人群留在区内的发展模式奠定了商区的高端调性，加上彰显城市文化的历史建筑又吸引了无数客流。”

　　上海瑞虹新城，自2003年首期亮相至今，将上海内环历史老镇变身充满活力的大型综合型社区，社区配套商业“瑞虹坊”为居民提供生活零售服务，已建成的3个片区，汇集易买得、必胜客、肯德基、味千拉面、星巴克、屈臣氏等品牌商家，满足了瑞虹新城业主及附近居民的日常生活之需。未来全部建成后，瑞虹坊将占地5万平方米，由8个片区构成，集办公楼、 零售商场、酒店、文化和娱乐设施为一体，与四川（楼盘）北路、五角场等商圈产生联动效应，依托北外滩区域发展的优势，打造虹口区乃至上海东北部一站式购物体验的高档时尚特色商业中心。

　　上海虹桥天地项目位于虹桥核心商务区紧邻交通枢纽的首个地块，占地面积6.2万平方米，项目定位为集展示、办公、购物、娱乐、演艺为一体的综合商业，为未来虹桥商务区的办公和居住的人群，以及高铁一小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、休闲、餐饮娱乐的新地标平台。在城市化与内需积极增长的双重因素驱动下，中国商业地产市场发展极具前景，相信越来越多的房企对社区商业的建设能力将不断提升。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　           （转自和讯房产编辑：HN666）