2019上半年商业地产交易点评
发布时间:2019-7-23    作者:商业地产策划公司


市场的观点:


我们坚定看好一线城市、成都、西安、南京、武汉等城市的中心区资产。


首先,这些城市的定价逐渐形成了体系、估值合理,市场正在拉开序幕,特别是外资的交易具有一定的示范效应。


其次,股权投资市场如果继续清淡,那么持币机构会开始关注不动产领域的投资机会,互联网企业收购办公楼并不只是个案。而上述城市,正是头部互联网企业的总部、区域总部聚集地。


事件:


1.2019年上半年的商业地产外资净买入,且在2、3线开始布局。凯德将旗下3个购物中心作价29.6亿出售给凯德CRCTREITs(哈尔滨、长沙);黑石4.8亿美元收购3家购物中心部分股权(西安、郑州、韩国)


2.互联网企业开始收购商业地产。(小米52亿自建北京总部、京东27亿收购翠宫饭店、今日头条90亿收购中关村中坤广场)


解读:


1对价数据表明中国商业地产的CapRate处在合理区间,没有明显的泡沫。


中国样本数据:美国统计数据


中国数据是一线城市和强二线城市的样本数据,美国是全国成交价格超过250万美金交易的数据:


办公楼、工业用地的Cap与美国平均水平相当,这两个大类资产的汇报测算简单,评估标准相对公允,中国没有泡沫;


商业CapRate,中国样本数据在3.6%~8.4%中间,美国平均数据为6.6%,也没有明显泡沫。


2.交易带来的数据,进一步完善市场定价依据


商业地产定价核心是CapRate,资本持续地在一二线城市布局,可以有效地对中国主要城市的定价机制进行完善。

北上广深是时间维度的风向标,外资过去在一线城市的交易为资产定价提供了不错的定价基础;二线城市的不断渗透则对定价的广度有显著意义:


1)对其他省会城市CapRate的对标意义。


2)二线城市与一线城市的CapRateSpread对分析非省会、三线城市有参考意义。目前看二线城市与一线城市的CapSpread主要来自于:


国际化,一线城市的客户更多元,更抵抗风险;


人口流入/流出比,二线城市流出情况还是比一线严重,当然他们的流入比三线城市要好很多;


经济发展程度,即支付能力的稳定性一线城市更好;


政策,一线城市其重要地位造成了“稳定”重于“成长”,对商业地产CapRate是利好的(更低的CapRate)


3.互联网公司收购背后的动力及其风向作用


互联网公司采用收购方式扩张办公地址,有以下两个原因。


首先从资金使用效率来说,收购意味着目前的办公楼CapRate对互联网公司更为有利,在产业投资2019年上半年继续熄火的趋势下,商业地产收购性价比在逐渐提升。


头部互联网公司现金流除了扩大再生产外,主要是投资。互联网下半场,值得一家公司全力进行投入的领域正在逐渐减少,头部互联网公司已经是事实上的成熟行业,投资冲动在降低。


2018年去杠杆以来一级市场低迷,手握资金的一线互联网公司股权投资端逐渐谨慎,此时商业地产项目开始凸显性价比。转自房天下资讯