一.“项目小风险小”的认知假象是什么?

　　有很多朋友有根深蒂固的一种观念，他说:我的项目小，所以风险就小。他就从这个认知里一直没有走出来，所以他就一直去买那种小项目，1万方、2万方、到处买很多个，实际上他陷于一种假象，这个假象就是他以为项目的规模体量和风险之间是成正比的，实际上这样的抗风险能力是更弱的，船小确实调头容易，但船小能经历的起风浪吗？

二.为什么项目大承担的风险能力反而变小了？

　　（一）规模优势占了便宜

　　为什么说项目的规模和项目承担风险的能力是成反比的。首先我们来看规模优势，如果你是做商业不动产的，你就明白，有一句话常常被大家提起，做商业不如做商圈。但是很多朋友他真的是不敢碰触，当然他也没有实力去碰触，可是他想当然的以为项目越小风险越小，其实这个是错的。项目在小的时候，首先是没有办法讲出太大的故事，去撼动更多的资源的。你在项目形成竞争优势的时候，其实主要是看你的载量，承载量能装进多少商业资源，能装进多少商业资源，吸引多少优质的商业资源，你的竞争优势和供给的能力就有多大。

　　（二）塑造的场景够性感

　　其次你看塑造的场景，只有空间达到足够的规模的时候，那个场景才可以让人长时间逗留。现在的城市综合体为什么崛起？因为它可以让人充分的在里头消磨时间，这里面一是有足够丰富的内容供给，二是空间足够大，你看看调控的这种中庭，多么通透，你看里面的那种商店的规模，包括品类有多么丰富，在这种情况之下才能令一个人有幸福感，在这种情况之下才能令到一个消费者信服在这里可以一站式，所以我就来了，它变成一个目的地，而一个小的地方是不值得人专程去一次的。 

　　（三）挖出来了潜在价值

　接着就是成本，也许你会说因为项目小，所以成本低，这是错的。项目小它的总体成本低，但是它的单位成本换算到每平米的话，可能会很高。而另外一个就是价值产生的溢价，价就是价值，你只有1万方的物业，你开发的很成功，成功了以后大家说:太好了，成功了，我们非常喜欢这个项目。想再买没有了，只有1万方。但是如果你有30万方，你开发了3万平米获得了成功以后，后面有27万，那个空间是可以一直涨的。

　　（四）好的投资者都喜欢“大”的

　　另外在你去整合资源的时候，比方说你对外讲故事，比方说你对外找融资，或是投资也是，人家一看到你这个项目只有1万方，就说: 有什么好投资的，未来没有什么增长，不可能给我很好的回报，它没有前景，没有空间。而一个大项目他一看这个项目按照量来说的话，就算是每平米少赚一点，因为量足够大，也可以令到我的回报总数很满意。其实就是这样，你会发现小故事，发生在小项目上讲出去，人家不会理睬，只有大项目才能讲大故事，所以很多企业家他会贪大求全，这来自于雄心和格局。 

　　（五）优质的极品瞬间秒杀歪瓜裂枣

　　还有就是认识，我在日常的经营过程中就发生过无数这样的事情，甚至包括我们自己的股东和合伙人，他面对一个项目，感觉体量超出了自己的理解的认知，他就会觉得这个项目太大了，所以风险就大了，就不敢去染指，不敢去碰了。实际上到最后这些朋友都倒在了小项目上，他有鸡零狗碎芝麻绿豆的很多小项目，你感觉他项目很多，总体的体量也不少，但是你单独拿出来一个的时候，却觉得没有一个能够拿得出手的，全都是歪瓜裂枣，没有一个干净漂亮很好的大项目，其实他做的那么多，按照成本逻辑的话，变线再把它传一传，就能做一个很漂亮很

三.“游击队”可以有，但更多要打造“正规军”作战

　　所以各位朋友，在这一点上很多朋友有误区，不要再有这种误区，如果在你的有生之年，可以去碰触大项目，而且在你的资源和你的人力、物力、财力允许的情况之下，我是建议你多碰那些光鲜漂亮有规模的项目，少碰那些歪瓜裂枣的小项目，那些项目实际上是不得已，好像是有的时候我们打游击。我们不要自我陶醉，其实打游击是不得已的，没有哪个社会和哪个国家组织一直保留着游击队，到最后还不都是正规军吗？还不都是职业化军人吗？那个东西在当时只是权宜之计。