1、案名：东之都商业广场

　　2、所在城市：广西省玉林市

　　3、项目规模：总建筑面积约6万平方米

　　4、项目类型：义乌小商品城+mall

　　5、项目地址：玉东新区文体路与教育东路交叉口东南侧

　　6、开发公司：玉林地产集团有限公司

　　7、项目所处阶段：规划设计阶段

　　8、项目研判时间：2015年12月10日

　　9、项目研判结论：

　　1、本案属于外向型地块，有很强的昭示性，具有极大的市场价值和开发潜力，然而周围常驻人口相对稀薄，周边尚未形成较为成熟的商业氛围，建议将本案打造成目的性消费目的地，对前往消费的客群有指定性或较强的倾向性，从而吸引消费者专程而来。

　　2、结合项目的实际情况和周边消费客群的购买能力，不首要推荐奥特莱斯，因为奥特莱斯对客群的品牌认知和购买力有较高要求，从节省成本和规避运营风险的角度考虑，建议将本案打造成义乌小商品城，义乌小商品城在全国已有30多家，运营和管理模式已经非常成熟，而在当地却还没有。 义乌小商品城的入驻将是对本地市场的巨大冲击，

　　3、建议将本案打造成“义乌小商品城+mall”的形式，以义乌小商品城为主，打造为其配套的餐饮、休闲、娱乐等业态，使业态更为丰富，满足更多消费者的需求。恩次方总裁赵旭洲先生提出“金字塔理论”，一个成功的商业项目，需建立从下往上的业态金字塔--基础型业态、核心型业态、补充型业态，基础型业态满足刚性需求，核心型业态满足品质化需求、体现核心竞争力，补充型业态为顾客提供更多的选择，使综合体的业态更加丰富。本案需锁定这部分消费群体，充分了解他们的消费习惯和需求偏好，满足区域刚性需求的同时，以差异化满足品质化、个性化的需求。本案应在义乌小商品城的基础上，增加小商品城的配套业态，如餐饮、娱乐、休闲等业态，也可用增加影院儿童主题的体验型业态，最大程度满足周边消费者的基本需求的同时提高项目竞争力。

　　第一、义乌小商品城在当地落地执行的具体操作方法?

　　义乌小商品市场被联合国、世界银行、摩根士丹利等全球权威机构称为“世界最大的小商品市场”。我们会将本案打造为在本地小商品购物商场和小商品市场唯一指向的目的地，将义乌小商品市场的商家资源、品牌效应、规范化管理模式多方面植入项目当中。从政府层面，我们将安排操作义乌小商品市场的元老、前辈，直接与与政府对接;从市场层面，我们将引入义乌小商品城的商家资源和管理模式，刺激当地商贸流通业和活跃指数，义乌小商品城产品具有很高的价格优势和品质，让商品更多更广的在当地流通，会给当地小商品市场带来极大冲击。

　　第二、义乌小商品城落地执行的进度安排?

　　义乌小商品城落地执行分为以下四个阶段：

　　1、造势期：在项目启动之前召开启动大会，为项目造势，在义乌邀请义乌小商品协会的前辈和政商两届的朋友，在本地邀请本地代表性商家共同完整亮相，说明我们是由义乌小商品城原班人马组成的运营管理团队，迅速形成话题传播开来。

　　2、蓄客期：义乌团队和本地商家飞集体亮相之后开始进入销售蓄客期，销售部门提前做好客户登记和来访，意向客户交定金认筹意向商铺，一旦达到可用销售的层次就可全面开盘，一般认筹数量退出商品房50%以上才可成功。小商品城相比零售业态具有面积小、可销售的优势，业主买下商铺开转租也可自营，具有较大的盈利空间。

　　3、开业期：一般情况下，项目的开业时间是项目招商启动后的13-14个月，工程竣工的3个月后，商场筹备开业。商场的开业时间应按照工程竣工时间来倒推，开发商严格把控工程进度，科学计算开业时间，不可胡乱安排开业。

　　4、平稳期：开业时会由外地商家带头入驻刺激本地市场，本地商家跟风进驻。一般在项目开业一年左右，外地商家因为战线太远，会逐渐淡出，将市场移交给本地商家，此时项目进入平稳运营期。