近年来，“产业地产升温”的行业预期，使得产业地产发展愈发炙手可热， 然而，如何成功开发和运营产业园，一直是运营商甩不开的难题。　　产业园的开发和运营可谓一半是地狱，一半是天堂。产业地产运营商，只有深刻领会“聚合、融合、整合、联合”这八个字，并切实执行到位，就能开辟产业地产发展的新方向。“聚合”就是“产业聚合、人气聚合、资金聚合”;“融合”就是“产城融合、制造业与现代服务业融合、企业发展与园区发展融合”;“整合”就是“链条整合、资源整合、升级整合”;“联合”就是“跨界联合、行业联合、政企联合”。

      在产业园的开发建设及运用中，“聚合、融合、整合、联合”是产业园运营成功的法宝。只有扎实“聚合”的根基，坚持“融合”的理念，运用“整合”的手段，发挥“联合”的作用，就能获得成功。下面，笔者分别就“聚合、融合、整合、联合”做一个系统的阐释。

      聚合是根基

      产业聚合。产业园的核心问题是产业，所以其运营开发的首要目标是实现产业的聚合，必须坚持以产业链为纽带，聚合产业集群。在园区开发之初，运营商务必做好园区的规划和定位，到底要聚合什么样的产业?这类产业是否适合集群规模化发展?其整合的广度和深度到底怎样?把这些问题分析清楚后，你才能确定你的产业园性质，产业园规模，最终实现产业园定位。

      人气聚合。有了产业的聚合，自然就形成了人气，实现人气的聚合。不同的产业，对人气聚合的要求也不尽相同。譬如：作为劳动密集型产业的轻纺产业，对人气的聚集要求就非常高，需要大量熟练的技术工人。有了产业，没有人的聚合，入园企业因无工人而不能生产，哪也是致命的。作为劳动密集型行业，在园区开发运营中，人的聚合也成为影响项目成功的关键。甚至丰富的产业工人，直接就促进了招商运营的成功。因此，我们在开发运营轻纺产业园区时，就一定要注重选址，既要关注当地的产业基础，更要关注当地的劳动力资源，并要采取一定的措施，实现人气的聚合。

      资金聚合。从资金运作角度来看,产业地产资金运作时间更久,资金回收较慢。前期，在招大引强或企业抱团成势入驻的过程中，其利润是很微薄的，而且招商周期长。因此，运营商在产业园区开发运营之初，就要清晰自己的盈利模式、创利模式及开发时序和开发周期;从而确定自己的资金聚合手段和方式。通过多种投融资方式和平台，实现资金的聚合，既要解决园区自身建设开发运营的资金需求，又要解决入园企业的资金需求。

      融合是理念

      产城融合。现在的产业园已进入“第四代产业综合体”时期，所谓的“产业综合体”就是产城一体化。现代产业园运营开发必须坚持“产城融合”的理念。形成以产业集群为基础，以产业链为核心，以产业配套为支撑，以生活配套为保障，通过产业聚集，产业发展，致富一方百姓，打造一座城市。

      制造业与现代服务业融合。以产业为支撑，牢牢把握产业发展的新趋势，坚持先进制造业和现代服务业“双轮驱动”。大力发展生产性服务业，合理发展生活性服务业，完善园区服务功能。