青岛百丽广场
1.所在城市：山东青岛
2.项目规模：建筑面积20万余㎡
3.项目类型：商业综合体
4.项目地址：山东青岛
5.开发公司：青岛泰山房地产开发有限公司
6.项目所处阶段：招商调整阶段
7.项目研判时间：2017-3-15
项目研判结论：
    项目定位为集休闲、娱乐、购物功能为一体的综合性购物中心。总建筑面积达20万平方米。项目定位中高档消费群体，于2010年4月正式开业。
　　百丽广场地上部分总体布局沿奥林匹克景观大道分为东、西地块。东地块为商业购物中心， 规划为百货、超市、电影院、溜冰场、精品商铺、美食街、餐饮等；西地块地上规划为特色酒吧、餐饮、精品商铺等。同时，在地下二层设立的超大面积的停车场，提供免费停车位1400余个。
　　作为青岛乃至山东省第一个业态完整的MALL，百丽广场曾经走在青岛商业的前列。开业初期屡创佳绩，独揽一众国际时尚品牌的山东首店，如：西班牙著名服装品牌ZARA、日本Uniqlo、瑞典的H&M、法国全球化妆品零售权威Sephora等，另外更有Only、VeroModa、Selected、Jack＆ Jones以及百丽集团代理的各运动及鞋类品牌等几十家国际著名服饰，麦当劳、星巴克、EDIYA咖啡等著名餐饮品牌都入主百丽广场……
　　十年河东，十年河西，商业巅峰难以为继
　　近年来，百丽广场经营状况下滑严重，商业空置率已高达50%，零售业态版块尤甚，百丽广场的发展已进入了瓶颈期。
　　对此，我们从两方面原因来分析。
　　内部原因，有两方面重要因素：“硬伤”与“软肋”。“硬伤”，即硬性因素，指物业结构、动线规划、及购物体验场景设计的局限和影响；“软肋”，即软性因素，指业态组合、品牌组合、经营管理团队运营能力上的缺陷和短板。就百丽广场而言，购物体验场景设计、业态组合、经营管理团队运营能力这三方面，共同造成了其节节衰退。
　　外部原因，则是青岛新商业项目不断涌现、电商对传统百货业的冲击，如2015年商业新秀——青岛万象城，以“新形象、新概念、新体验”的全新设计，重新定义购物消费体验中心“连理共生”商业新模式，这便是对百丽广场形成的最大挑战。
　　传统商业如何进行优化调整，突破发展瓶颈？
　　面对青岛各商圈异军突起、遍地开花，在项目的业态组合上，应更凸显其差异化。就百丽广场而言，其面对的是海信广场、万象城以及即将开业的万达广场、新城广场、卓悦汇等新兴商业体的崛起，这些商业体以优越的立地条件、高端的品牌组合以及时尚的场景设计对百丽广场形成了围攻之势，因此，百丽广场宜以“轻奢牌”、“后时尚”为新的突围理念，形成强劲的导流竞争力，吸引青岛高端、时尚、潮流、活力客群，为项目“换血”。

　　在商业运营上，多围绕消费者进行圈层，并组织策划主题活动，形成客群粘性与商业竞争力。另外，需从项目的动线规划、铺位布局、灯光美陈进行优化升级，以全新的设计理念、独特的商业氛围、时尚前卫的美陈展示、完善的服务设施等为顾客营造全新的“体验场所”。

　　未来商业的发展趋势：场景升级、服务升级与体验升级
　　零售业正在进入一个消费升级的新时代，消费者的需求正从“物质消费”开始走向“情感消费”，这股力量推动着商业体不断更新换代。通过构建全新的情感、文化、生态场景，建立与消费者新的连接，从而完成场景升级、服务升级与体验升级。