2018年商业地产项目残局拯救专家恩次方集团坚持以“让商业繁荣不息，让成长永无止境”为使命，以推动“商业供给新生态系统”的持续进化为愿景，深入全国，开疆拓土。
这一年，在恩次方集团总裁赵旭州先生的带领下，恩次方集团考察团队与商业运营团队的足迹遍布全国100多座城市，为300多个商业项目进行战略谋划，咨询策划、资源输出、招商运营的项目数量达136个，其中三四线城市占比较多，项目数量达90多个。
2018年，恩次方集团考察团队咨询与运营的项目中，商业体量超过10万平方米的项目98个，占比73%。其中，城市综合体和奥特莱斯共63个，占比46%；大型产业不动产项目56个，占比41%。
恩次方集团现将部分项目案例汇编成册，并从项目开发模式、经营模式、创新渠道等，多层次多角度透析当前商业地产行业特征以及发展趋势。
恩次方集团以其操盘部分项目为例，为业界简要总结了项目定位策划、招商策略、运营管理各个层面的一些技术手法，与大家同谋划、共成长，一起共享商业地产发展的成果。
创设平台——供给升级、创造标杆
在商业同质化严重，消费需求日益增长与商业有效供给匮乏的部分城市，只有根据消费者偏好及行为习惯深度剖析，打造符合人们品质型与个性化消费需求的商业，才能赢得市场认可与客户青睐。
国内类似于盐城一类的经济基础强劲，但基础刚性消费重复、品质型及个性化商业缺失的三线城市，多数处于老百货+大卖场的相对粗放发展阶段。诸如盐城建湖项目此类项目，一般均位于政府重点打造的城市新区，如何在一座缺乏商业爆发力的城市，通过自身的差异化战略定位来承接整个城市的商业未来，成为了核心诉求。
在恩次方集团总裁赵旭州的带领下，恩次方集团通过45天的全城走访、地毯式踩盘及深度剖析：项目必须以“都会文旅商业消费服务综合体、建湖夜生活消费第一目的地、城南新区新商圈领航者”三大功能使命为出发点，定位为以都会文旅文化及魔幻体验式空间场景为风貌，以180家风情美食、主题餐饮、快时尚餐饮为核心，以休闲娱乐、儿童业态及时尚购物为配套，以旅游、女性及慢生活消费为特色的都会文旅体验式商业综合体。恩次方集团通过三大方面着重塑造本案的核心差异化竞争力：1、以旅游商业为基因塑造的城市名片；2、为都会女性量身定制消费领地；3、打造独具水乡魅力的都会“慢生活”街区。在商业缺乏爆发的城市，旧城只有新供给，才能激发商业新活力，要时刻关注人们对美好生活的向往及消费需求变化，才能在潮头浪尖、一枝独秀。
标新立异——脱胎换骨、革旧创新
恩次方集团知道在商业存量巨大、竞争激烈的今天，商业更新换代的速度超乎想象，唯有在场景空间上、业态内容上进行不断的创新与升级，方能塑造项目的核心竞争力。购物中心的创新模式已经司空见惯，而传统专业市场该如何进行创新呢？诸如昌吉富美家居建材城此类项目就是传统型专业市场的代表之一，2期项目如何定位将决定该片区未来的整体发展命运。
恩次方集团通过30天调研剖析、精准定位：在家居的主题上，融入了“快时尚折扣+创意体验”的理念，打造以“家文化”与快时尚风格融合的环境场景为风貌，以快时尚家居折扣为核心，以家装创意体验集合馆为创新驱动，以餐饮娱乐、精品酒店、商务办公等为配套的一站式“快时尚折扣+创意体验”家居购物中心。恩次方集团以“家装创意体验集合馆”为客流引擎，与客户之间形成消费粘性高、体验互动深的消费习惯，改变传统家居市场人气低、客流量少、逛街频率低的经营现状。这既是恩次方集团在家居专业市场创新的一小步，也是“商业供给新生态系统”持续进化的一大步。
改造升级——精耕细作、捏转乾坤
恩次方集团通过以往案例得知已经开业运营的商业，往往会延续项目招商、工程等板块遗留下的陈年旧疾，并且在日复一日的机械性经营过程中容易忽略掉时刻警惕、精益求精、拥抱变化、多方共赢的主动心态，从而导致项目开业不久，积弊较深，口碑不佳，商家撤场的局面。
诸如宁夏吴忠及西北地区的多数综合体项目就面临如此困境，宁夏吴忠项目开业不足1年，商家撤场率约60%，如此局势，改造升级迫在眉睫。恩次方集团团队耗时60天，以重塑价值、扭转口碑、内强素质为出发点，通过5大核心差异化竞争力的塑造：1、通过“城市折扣商业名片”来弥补当地供给空缺，以性价比吸引大众消费群体；2、打造吴忠本地最大的黄金珠宝城，迎合本地回族同胞的黄金消费偏好；3、化零为整，打造吴忠最大的体验式、益智类儿童智趣梦享汇，区隔万达广场的零售属性儿童天地，以儿童为纽带、以体验增粘性，带动家庭消费客群；4、打造规模最大的“吴忠印象美食街”，迎合“游在宁夏、食在吴忠”的城市旅游及美食文化，赢得政府及各类机构的充分重视及有力支持；5、描眉化妆，打造充满趣味性、体验式的内部场景空间，以增加客户的场景体验感受、无形中延长客户滞留时间。此系列改造升级的创新举措，赢得了广大品牌商家与本地消费者的充分认可，扭转了项目颓势。
回顾2018
时光流转，2018年已成过往，回顾2018来时的路，商业地产项目残局拯救专家恩次方集团分别从“政策、土地、市场、金融、行业、企业、事件、声音、消费升级与趋势”等十大方面带您一起复盘，看懂中国商业地产市场过去一年的风潮变换。
一、系列政策频出，调控史上最严
2018年，多地密集出台调控政策，地产行业经历了史上最严调控。根据恩次方集团调查数据显示，全国2018年地产行业各类调控政策达438次，其中包括一二三线甚至环一线的四线小城的限售政策，同比涨幅达75%，刷新历史调控记录。5月19日，住建部发文重申调控目标为稳市场，文件的核心是落实问责机制，促使地方政府完成住房和用地的结构调整，巩固和加强前期的调控效果；6月26日，住建部、公安部等七部联合发文，在北京、上海、厦门等30个城市先行展开了为期半年的专项治理行动；7月31日，中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制；随后全国范围内各地方政府的调控逐步走向精细化、因城因地精准施策路线。
二、住宅用地降温明显，一线城市更甚；商办用地供应过剩，但三四线城市升温
2018下半年以来，全国住宅用地市场降温趋势明显，土地流拍、底价成交成为主旋律。房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，加之土地出让限制政策频出，竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求，部分附带条件过多的地块及非优质地块遭遇流拍。恩次方集团调查数据显示，全国300个城市共流拍700多宗住宅用地，总规划建筑面积约8500多万㎡，约为2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重约为8%，是2010年以来的最高值。其中，北京土地出让收入约为1680亿，同比去年下降41.51%，广州土地出让金额却不足千亿，仅930.8亿，同比下降2.35%，深圳土地出让金额约397.6亿，同比下降11.88%，唯独上海土地出让金达1715.7亿，同比上涨26.96%，但主要是因2017年的供地结构调整等原因所致。
为抑制过高房价，政府出台一系列调控政策，诸多政策因素在一定程度上抑制了过热的土地市场，土地高流拍率也是政策发挥作用的一个间接体现。虽然一般而言，土地流拍率高同时也是土地市场转冷的直接表现，间接反映出房地产市场“不景气”，但是，另一方面，对于一些亟需缓解房价上涨的城市而言，土地流拍反而更利于市场长期稳定的发展。同时，招拍挂市场遇冷，也意味着部分房企可能转向收并购市场获取优质资源，于房地产市场长期稳定的发展而言，并非坏事。
2018年恩次方集团数据显示商业地产开发投资额约18489亿，同比下降明显，约10.2%；新开工面积约23525万㎡，同比下降2.4%；从需求端来看，商业地产销售规模同比下降也较为明显，同比下降6.8%。商办用地供应过剩，销售规模增幅小于供给，楼面均价小幅下跌。2018年全国300城商办用地推出规划建筑面积2.47亿平方米，同比增长11.7%，共成交1.89亿平方米，同比增长6.9%；2018年全国300城商办用地成交楼面均价为2338元/平方米，同比下跌0.3%，平均溢价率为7.2%，同比下降6.7%。
根据恩次方集团数据了解到一线城市商办土地市场略有降温，三四线城市获关注。一线城市市场热度下滑；二线城市城市化进程加快，对于土地需求旺盛，同时企业融资难度增加，使得土地市场回归理性，呈现出量涨价跌的局面；伴随着城镇化进程的加快，在一定程度上提高了三四线城市商办土地市场的热度。但从长远来看，商办土地市场的总体供给规模较大，仍然存在较大的库存去化压力。这都表明，商业地产基本告别高增长阶段，需要开启新的篇章。
三、人才重视程度凸显，多城抢人大战
恩次方集团调查数据显示2017 年下半年开始，以杭州、西安、武汉、成都、南京为代表的多个城市纷纷出台人才新政，掀起“抢人大战”。从 2017 年至2018 上半年，全国至少53 个城市都出台了自己的人才新政，包括降低落户门槛、提供住房保障、给予高额人才奖励、解决引进人才子女入学问题、保障引进人才配偶的就业安置等等。
事实上，人才新政从某种角度反映出了当前全国楼市政策中地方政府与中央的博弈。出于去杠杆、降低楼市风险、保障楼市长期健康发展的需要，中央已明确“房子是用来住的，不是炒的”这一原则，全国楼市政策将持续收紧，但依赖土地财政的地方政府并不希望房地产市场过冷。
恩次方集团了解到2018年，抢人大战持续升温，北京、上海甚至香港也纷纷加入大战。一方面，抢人才的背后其实是抢人口，我国目前面临长期低生育率、老龄化加速等问题，经济增速保持较快发展的城市，对劳动力的需求不断上升，直接导致了人口缺口。另一方面，也是地方政府土地财政及城市去库存的需要。
四、融资渠道收窄，“高周转”失宠，万科“活下去”引发行业焦虑
恩次方集团在2018年6月27日了解到，发改委强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”。此前，银行贷款、信托、股权融资等已经持续收紧，多家企业出现融资终止或者中止，新发文无疑使房企主要融资渠道全面收窄。
因此，不少内地中小房企纷纷寻求赴港IPO。正荣、美的置业、大发地产、德信中国、海伦堡等房企今年集中赴港上市。房企在香港上市，主要是看重香港多元化、市场化融资平台。然而，却不得不面对港股估值较低的现实问题，此举无疑相当于在极端困难情况下的“割肉续命”。
据恩次方集团调查统计分析出，2018年因资金链断裂而直接宣告破产的房企不下两位数，诸如曾是百强房企的广州光耀集团和重庆喜地山集团、安徽汇辰置业等。之前被不少企业所追捧的“高周转”发展模式在“钱荒”时局下出现放缓迹象。恩次方集团了解到2018年9月，万科秋季内部例会上赫然出现红底白字标语——“活下去”迅速刷爆房地产圈，引发全行业关注，此举侧面体现多数房企的艰难生存环境，同时也向市场释放了悲观情绪。2018年底，各房企忙“找钱”，个别信托项目融资成本已突破15%，在市场下行期，更加稳健、更为精细化的发展战略成为行业共识。
五、重组、收并购及转型成为房企重要动作，一线城市收购最为活跃
全国土地市场流拍频现，不少企业转向收并购市场获取优质资源。恩次方集团了解到在2018年，鲁能地产宣布与光宇发展重组地产业务；嘉凯城集团宣布与恒大重组，并逐渐转型发展影视；宝能地产宣布转型，表示更看好新能源汽车制造业发展；浙江广厦股份也剥离地产，转型影视文化。不难看出，全国的房地产行业正进入“优胜劣汰”的“大洗牌”时期。
一线城市商业项目收购交易活跃，从交易主体的收购行为看，凯德、领展、博枫资产管理等外资机构聚焦中国内地一线城市市场。
同年1月5日恩次方集团了解分析出，万科印力斥资83.65亿联合收购凯德商用在国内的20家购物中心。此次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市，且均位于所在城市的核心区域。随后，凯德分别在广州以8.82亿拍得黄浦区科学城核心区的商业用地、在上海更以127.86亿元的大手笔收购第一高双子塔，计划打造上海第三座来福士广场。5月中旬，融创、美罗、华凌和盛煦地产联合收购位于淮海路商圈的上海广场，交易初始转让价约为18.6亿元。11月26日，领展宣布以25.6亿收购位于北京商场——京通罗斯福广场。9月27日，据港媒消息，领展拟斥资约74亿港元（即65亿元人民币）购买深圳中心城商场。
融创与万达关于文旅板块的收购进一步深化，10月29日，融创中国以62.81亿元收购万达文化管理100%股权，包括万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。（2017年7月，融创中国以438.44亿元接手万达位于广州、海口、昆明、西双版纳、成都、重庆、桂林、无锡、南昌、合肥、青岛、南融以及哈尔滨共13家文旅城91%的权益。）
六、购物中心新开业量增速连续两年下滑，存量升级，进中求变
据恩次方集团估算2018年全国新开业购物中心（体量≥3万㎡）超过530个，总体量超过4600万㎡，与年初的预估开业量对比，受制于今年各种调控政策及环境治理政策等综合因素影响，实际开业率仅为50%左右。从近三年（2016-2018年）数据看，新增购物中心数量仍维持少量增长，但增速已连续两年下滑，商业体量基本趋于一致；说明购物中心市场仍保持高位发展，但增速下滑，已经从快速发展期进入成熟期。
通过恩次方集团数据了解到伴随商业存量过大问题的存在，行业不少传统商业开始逐渐走向改造调整的道路，加速进入存量改造时代；相比不断开发新的项目，原有项目的改造对控制存量、盘活市场更能起到直接的意义。以上海为例，上海是全国购物中心商业发展最快的城市，目前上海人均零售面积已经超过东京3倍，商业面积与常住人口比例达到3.5：1，远超国际一般规律的（0.7～1.2）：1。2018年上海近40万平方米物业完成改造并开业，包括长风大悦城、世茂广场、悠迈生活广场、三林印象城、第一百货商业中心等。
从存量改造项目来看，恩次方集团发现多以上海、重庆、北京这些商业发达的城市为主。一来电商的强烈冲击，传统商业正历经寒潮，加速了商业地产的转型和改造。二来消费者对体验性强、高品质的商品消费需求正快速增加，需要打造更能满足消费者购物体验和社交需求的商业空间。经济发达的城市或一线城市，商业起步早，传统模式商业比商业新兴城市更多，可改造的项目居多。可以说，目前我国一线城市大多已经进入存量时代，尤其是恩次方集团擅长的以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式。
恩次方集团明白改造对于项目自身而言颇有一种壮士断腕的决心和魄力，同时这批存量资产的改造也是整个商业地产发展史上浓墨重彩的一笔，改造成功者的经验值得同行借鉴，改造成功的项目也是行业一股新的力量。因此，在全国存量物业高企及商业迭代创新的趋势下，旧物业升级、存量商业调整重开的趋势将继续。
七、线上线下大融合，新零售风口更盛。
走过2017新零售元年后，恩次方集团发现2018年新零售的风口更盛，零售的新风口，新技术，新物种，新玩法不断涌现，资本，新玩家不断涌入，零售异常活跃。
恩次方集团通过研究得出一方面，实体商业纷纷加码新零售业态。到宝能开拓万麦便利店，在深圳同时开出了8家店，除了该主力业态外，还重点打造仓储式会员店“东市西市”、精选会员店“悠宝利”；佳兆业商业集团旗下自创两大自有品牌“CASA MIA(卡撒米亚)精品超市”和心居地复合书店，并计划开出200家生鲜便利店；绿地的G-Super门店不断扩张，并推出了新品牌“吃喝研究所”。
另一方面，线上电商企业与线下实体企业开展各种联姻。如大悦城地产与京东集团双方达成了以会员体系为中心，推进CRM系统打通的共识。在线下业态上，双方将进行联合创新，包括推进大悦城线上线下融合经营、引入京东之家和7FRESH等创新业态，并结合京东无人超市的业务模式共同打造新型业态。宝龙联合京东跨界无界零售，打造新品“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。12月由宝龙创想室投资的逛友智能科技，现场发布了其刚刚在2018 CES上斩获机器人类创新大奖的ShopPal小炮逛街机器人，将广泛适用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区等公共场所的共享跟随服务机器人。
此外，腾讯动作频繁显现，与融创、万达、红星美凯龙、步步高、永辉、屈臣氏等实体零售展开多方面合作。
八、文旅地产风潮兴起，房企争相布局
恩次方集团了解在2018年住宅市场收缩的情况下，商业项目加剧挑战资金链和精细化经营能力，文旅地产旅居结合的模式，加上各方政策的加持，因此，各大房企争相布局文旅产业，文旅地产新风潮兴起。
6月，保利地产设立了保利（海南）旅游发展有限公司；8月，碧桂园正式成立了文商旅集团；8月，融创在海南成立了融创文化旅游发展有限公司，后更名为融创文化旅游发展集团；11月，富力地产于海南成立了文旅公司；12月14日，复星旅游文化集团在香港成功上市。
2018年，华侨城并购了多个文旅项目，同时出售了大量房地产项目，其“淡化房地产商形象”的意图十分明显，欲发力文旅大IP；此外，华润置地、佳兆业、雅居乐、荣盛……等众多房企今年均在推动文旅项目的开发。文旅地产似乎要迎来新一股风潮。
九、消费升级革新，房企业务多元化，集体更名去“地产”，新品牌差异化发展
消费的升级与变化驱动着商业地产的发展。中国经济已从昔日的三驾马车并驾齐驱变为如今消费“一马当先”。恩次方集团通过数据得出今年最终消费支出对经济增长的贡献率是78%，比上年同期提高了14%。在当前的经济背景下，消费有望延续一马当先引领中国经济增长的势头。就当前而言，消费的量变呈现三大特点。一是总量大，全国全年社会消费零售总额约为35万亿元；二是增速依然处于高位，2018年社零总额同比增长9.2%，比同期GDP增速高2%左右；三是对中国经济增长的贡献最大，远高于投资和出口。
进入新时代，人们对物质文化的消费需要逐渐转化为对美好生活的向往，这指明了我国消费升级的本质方向和根本逻辑，决定着消费量变和质变的方向，恩次方从而总结出五大消费升级趋势。即人格型消费——自我觉醒和自我突破的消费；生态型消费——走出美丽，吃出健康，活出精彩百态人生；社交型消费——“人以群分”，深度链接虚与实两重消费场景；情感型消费——乐于为情怀埋单；体验型消费——商业突围“利器”。
恩次方集团在消费升级的大趋势下分析出，消费模式和消费需求多元化发展，自十九大报告提出“美好生活”以来，“美好生活”就成为了房地产行业的热门词汇，各房企为了响应政策号召，迎合市场需求，抓住转型及发展风口，纷纷提出了打造美好生活的战略构想，企业喊出新的战略定位和品牌愿景，打造“美好生活”IP，2018年迎来房企集体更名，包括万科、保利、龙湖、万达、奥园、合景泰富、时代、朗诗、中骏、宝地、海航等10余品牌房企更名，去掉原公司名称的“地产”二字，以匹配公司的多元化业务现状。
随着个性化消费需求的日益凸显，诸如抖音等社交软件的火爆，这种不受束缚、追求自由和自我标签的消费形态，让购物中心与品牌方均发生了一些改变，购物中心不得不注重消费群体的个性化需求，持续优化各种业态和品牌，过去以奢侈品、快时尚为主力标配的商场纷纷“改头换面”，更多的引进了一些“新面孔”。首店成为目前商场传达个性、亮点的重要砝码，这些“独特”的品牌，要么是自带流量的网红店，要么是以品牌旗舰店、集合店的身份进入市场的，或是大企业自己孵化的新品牌，互联网企业开出的线下店等等。
基于此类新思路恩次方集团了解，2018年进入购物中心及商场的首店越来越多，上海、杭州、南京三个城市的新品牌首店数据显示，三地前10月共引入了853家首店，其中上海602家、杭州179家、南京72家。这其中也不乏全国首店、亚洲首店乃至全球首店，比如LVMH集团旗下澳大利亚运动品牌2XU、法国Darphin朵梵芳疗、加拿大Aquapro水适能室内潜水中心、永旺幻想旗下莫莉哇咔亲子餐厅、美国AERIN雅芮香氛、法国Dior迪奥香氛世家、日本MDNA SKIN等。
十、奥特莱斯格局悄变，效益仍呈跳跃式发展
据恩次方集团数据了解到2018年全国新开奥特莱斯项目约20个，其中，百货集团仅百联、解百、新世界、鲁商银座各开出一家奥特莱斯，以往百货集团背景“人多势众”的格局不在，以砂之船、首创钜大、杉杉、华盛、绿地等多元化发展的本土专业奥莱发展商已然是目前拓店最快最多的主力军，2018年首创钜大就开了3家奥特莱斯。从开业量上2018年奥特莱斯是谨慎的一年，但从效益上看，依旧呈现跳跃式发展。
2018奥特莱斯20强总销售额达510.64亿元，比2017年多101.85亿元，同比上涨24.9%。上海青浦奥莱以47.75亿元蝉联4年桂冠；京津佛罗洛萨小镇成功挤进40亿军团，排名第二；北京首创奥莱29.77亿元，排名第三；北京燕莎以29.7亿元排名第四。奥莱项目20亿军团继续扩容，从2016年的6家到2017年的10家，再到2018年的13家，发展势如破竹。
从恩次方集团收集的整体数据来看，消费升级是2018年整个商业地产行业的主旋律。传统商业在积极拥抱互联网，线下零售成为关注点，线上线下一体协同，商业功能也从产品消费转向场景消费，跨界与融合、大数据应用、共享与合作、调整与升级成为行业变革、创新的新趋势。中国商业地产看似供应过剩，实则存在供给侧结构性改革的巨大潜力。
展望2019
2018年，业界风潮变换、暗流涌动，恩次方集团战绩斐然，展望2019年，中国商业不动产行业将会呈现怎样的发展趋势呢？
一、经济层面：经济总体会持续向上，增速相对放缓
在当今改革开放40周年时期，深化改革成为重点，全国经济结构性比重处于调整阶段，由于中国GDP总值已是全球第二，基数已经非常庞大，参考其他发达国家的经济发展史，可以预知，未来中国的经济仍会持续的向上增加，并非进入下行通道，只是增速会相应放缓，如同汽车爬坡一样，我国现阶段相当处于爬坡阶段，但离顶峰仍有很大距离。
恩次方集团从以往规律得知，全国经济和房地产调控政策其实是密不可分的，但政府从未否定房地产行业在经济中的重要地位，所以，现在的经济结构转型，并不是要全盘去地产化，只是要从过去的过度依赖，变成合理比重。
二、政策层面：不再“一刀切”，因地制宜、因城施策成主流方向
恩次方集团在过去20年数据中分析出，每当经济增速放缓时，房地产就会被正向刺激，拉动经济快速增长；当经济过热时，房地产又会被快速的冷冻遏制。过去的经验判断是否还适用于预测未来？中国城市太多，市场纵深太大，经济形势相对复杂，每个城市的经济及房地产行业发展水平也不同。从2018年底，各地方政府的政策变化动态，今后除了国家严控城市外，地方政府将拥有更大的政策自主权，因地制宜、因城施策将成为主基调，2019年大概率事件为经济较弱的二三线城市将会逐步放松调控政策。
三、市场层面：区域造城运动仍将继续，存量改造市场日渐活跃
恩次方集团分析出一方面，调整阶段的经济下行压力仍在，商业项目新增数量仍旧持平，市场竞争及分流必将日益严重，项目招商运营困境将会越来越突出，尤其是在土地升温的三四线城市；另一方面，一线及部分核心城市发展较早，商业存量巨大，老一代的存量商业改造及项目盘活迫在眉睫，存量改造市场将会越发活跃。
四、金融筹措：商业地产金融创新迭代提速
2018年，在政策调控、融资渠道持续收窄的情况下，开发企业面临“融资难”、“融资贵”的困境，积极尝试了各项融资举措，拆分物业上市、赴港IPO、CMBS、优先票据、公司债券、类REITs等融资举动屡见不鲜。2019年，在金融政策“去杠杆”的大背景下，面临偿债高峰期，优质地产企业会依旧紧跟政策红利，尝试创新，获取更多自主融资通路。
五、企业层面：开发逻辑转变，平台商及运营商角色显现
房企改名、弱化“地产”渐成风潮，国内开发商的发展逻辑已经因市场的变化而产生质变。很多开发企业之前沿用住宅开发思路，走的是重开发的逻辑，但历经市场历练，他们已经开始从开发转向平台商和运营商，正在通过对增量和存量资产的盘活，以及平台资源的整合，获取更为高效的收益，以期取得可持续稳定的发展态势。
六、业态创新：挖掘功能、重塑场景与跨界联姻成为常见手段
恩次方集团在消费分级成为“新常态”的背景下，得出一方面，购物中心除了重视品牌的“销量价值”，也开始重视品牌的“流量价值”，而另一方面，消费者对品牌的忠诚度会越来越低，因此，业态创新将持续刷新购物中心“内容”。这其中，挖掘功能、重塑场景与跨界联姻将成为创新的常见手段，并将更聚焦于“新兴生活方式”与“美好生活落地”。
七、新零售：从产品到服务，从跑马圈地到聚焦供应，新零售进入下半场
线上与线下的关系早已成从互斥转为融合，由对立转为协作共赢。已经有两周年的新零售（包括无界零售和智慧零售）是线上服务、线下体验以及物流深度融合的产物，通过大数据、云计算等人工智能技术对商品的生产、流通与销售的过程进行升级改造，就是以用户为中心通过大数据重构人、货（服务）、场，全面打通线上和线下。进入2019年，从产品到服务，从跑马圈地到聚焦供应，新零售进入下半场，数字化、标准化、智慧化及精细化运营能力强的龙头企业有望依托供应链等优势取得先机。
八、消费场景：5G时代，智能商业重构消费场景、催生新的消费行为习惯
2018年，多地开展5G试点；2020年，5G将全面投入商用。中国5G正按照规划时间表有序发展，并走在世界前列。恩次方集团分析出以高速率、高可靠、低时延、超大数量终端网络为特点的5G，正在加速影响中国商业。同时，以5G技术为数字基础，人工智能等技术将会为重构商业人货场的关系助力，不仅能够延续线上流量的数字化优势，也让线下人货场更为精准的数字化，随着5G时代下智能产业的发展，智慧辅助性工具的产生将逐步改变并催生新的消费行为习惯。
九、消费人群年轻化、消费需求个性化
恩次方集团分析出消费主力为精众化和年轻化人群，2018年，最后一批90后都已经成年，00后步入大学校园。70后对消费增长贡献率下降，80后、90后对消费增长的贡献率逐步上升，商业地产大部分消费市场已经被80后、90后和00后所占据。新生代（90后、00后）从小生活在独立、优越和开放的家庭学校环境中，在初高中价值观形成阶段即赶上了移动互联网大爆发发展，追求独立个性的消费；而购买力本身较强的80后，则是属于精众化人群，他们更愿意享受生活，追求高品质且多元的消费乐趣。
消费需求持续升级，重视体验，追求便捷、娱乐、社交及情感的需求更为强烈。数字技术的发展放大了中国消费群体的购买力，裂变出了全新的消费市场结构和消费行为，从而让消费产生了结构性变化。当物质层面已经满足，已经更新的消费者倒逼购物中心进行变革，从单纯满足物质层面的需求，将更多考虑其精神层面的需求，更为重视体验、追求便捷与娱乐、社交及情感的需求。
十、推广运营：以内容为核心，驱动活动的产品化和运营的精细化
恩次方集团总结出技术的创新和消费升级驱动整个行业走向拐点，商业操盘者需要清晰的认知到购物中心本质就是线下流量的分发平台。借鉴线上平台的玩法，购物中心的推广运营将越来越精细，通过精细化运营，提升租金等收益，并帮助购物中心内部品牌租户提升销售业绩。购物中心的推广运营，无论是自创IP活动、还是小型互动活动，都将会走内容驱动变现的产品化路径。
