城镇和乡村

　　城镇——是城市和乡村中间的过渡带，就是城镇化没有走完的地方，这里能呈现的产品就是刚才讲的都有，只不过在城市里能走的模式比较多，就是开发模式。走城市更新、产业配地、旅游地产产业跟住宅分开配地，政府跟企业合作，还可以一二级分开合作，这在上海、深圳比较多这样的模式。还有产业基金，在发达的地方土地更有价值，很多地方已经开始做产业基金，去年看到很多地方旅游地产基金一百亿都是有的。

　　在城镇化还在走的过程中，它其实也有这样几步子，旅游地产行业里面五年一调规，跟住宅不一样，住宅就是招拍挂，没有自己调规和布控的说法。产业招商，当政府招到大的旅游地产商，类似于华夏幸福的PPP模式，在这里也可以呈现。最后是产业基金也有，但是基金的模式和一线城市的基金模式、容量不一样。

　　乡村——乡村里面有用地的试点，如果在当地有用地的试点，或者国家正在推行的国际旅游试点，海南岛和桂林都是，这种旅游试点一定要去探索。

　　乡村集体用地的五种探索模式，全国已经总结完了，但是还没有说全国怎么推广，地方要做这种产品，适合哪一类，需要去观察。这不是全国统一模式，乡村比较复杂的。

三权分置的情况，农村问题很复杂。

　　四种不同的村庄，先有五种地的模式，三权分置，四种不同的村，玩法特别多，有没有市场。除了这个以外，集体用地含宅基地、产业设施用地、集体产业用地，全部都不一样，中国宅基地管得最严，为什么有产业小镇，允许宅基地做一部分用房，对特色小镇是有用的，但是旅游地产不能直接这样用。

　　集体产业用地就是大家经常讲的农地，是指集体产业用地，这在一二线城市里面有非常大的价值。很多地方农地不允许用，但是在四荒地里面5%可以用来做设施。最后是林地的利用，这是不可逆转的。

　　农地里面还要再细分，这里只是可以被利用出来调整集体用地的N多种地，还有非建设用地，没在里面，基本农田、一般农田、草地等等。

　　跟企业合作的时候，强的地产企业要跟外面合作有四个方向：

　　a、国企混改。旅游资源丰富的现在拿出来要再改，国企改革在云南、广西、老的西南旅游，先前发达的地方，这一轮旅游地产度假不发达的地方，真正呈现国企混改；

　　b、具有融资功能的地方国企。普通二线城市的资源很多地方是用来做融资，他们自己做不了旅游产品，也愿意拿出来合作；

　　c、旅游地产项目升级。政府手里的旅游地产资源要求升级，因为产品不符合现代的消费；

　　d、僵尸的特色小镇。明年开始很多转让股权的会越来越多。

对于从事旅游地产行业的企业要求：

　　a、IP要足够强大。不管是融资还是混改，都要有品牌；

　　b、资本实力。中铁的生态城镇有千万套，20万平方公里，永远都有巨无霸；

　　c、执行能力。旅游地产行业的执行力跟地产公司还不一样，思考方式也不一样；

　　d、创新能力。不管是管理方式创新、还是融资方式创新，都在不断地呈现出来，执行力创新力是怎么衍生的，大的旅游地产企业、大的地产企业很少在这里做执行力的创新。

　　比如阿那亚和奥伦达，创新的商业模式对土地的松绑，很多人只知道阿那亚和奥伦达是商业智库。奥伦达的社群是产能产品，对建设用地控制在20%。康养小镇没有建设用地，发的是基金产品，从10万到50万，把康养产品发出来，这个钱已经回来了，他们对土地的依赖性逐渐在减少，而且扩张非常快，政府非常喜欢，政府跟旅游地产商有本质的区别，不再依赖那么多的土地。阿那亚找到了非常重要的消费人群来消费旅游产品，做的也不是住宅。来源公众号博志成