旅游消费分为两种：

1、国际旅游：

方式是国内组团，国外地陪接待，这其中在国内主要办理的就是出国手续而已。

2、国内旅游：

具有多面性，包括省内旅游和省外旅游，其余的细分市场将不在进行分类（如桂林、丽江等专业旅游城市），我们仅按省内、省外旅游大概念进行分析，而旅游方式则多集中在旅行团及自驾旅游。

如何进行旅游产业化的梳理呢？

我们要明白我们旅游需要什么？

旅游六要素主要包括“吃、住、行、游、购、娱”，可是人们在做的时候，却没有完全理解透其所在的内涵。

这六个字，其内涵是“服务”。

这只是其中已经处于“旅游进行时”的状态，其中所需要的服务体系，而还有办理旅游前期服务及旅游后期服务体系同样被人忽略。

服务，是旅游产业化的核心。

旅游比较成熟的发达国家（新加坡、韩国、欧美等），最多就是感受所在国家服务体系的完善，一旦到了他们的国家，我们最舍得的就是花钱，其实我们不是为旅游花钱，我们是为服务买单。

而我们国内旅游，可能最舍不得的就是花钱了，主要原因是，怕被“坑”，服务的差距，一目了然。

国家目前已经明确了要大力发展旅游产业，可是我们要如何去发展旅游产业呢？

一、必须要解决“坑”，其次解决“行”。

“坑”其实是最容易解决，而是舍得不舍得的问题。

首先是地方政府学会放弃“短视”，把旅游的基础建设完善了，其次就是通过大力度的惩罚措施，发现一家清理一家，这里是清理，是吊销营销执照，罚到其一无所有甚至判刑，杀鸡敬猴这个东西谁都懂，直接划入个人及企业征信系统，列入黑名单。

因为消费才是一个地方旅游收入的主要来源，盘活动一个地方的经济的基础就在于消费。群众手里有钱了，还怕当地政府没有钱？

“行”就更易解决了，包括出行、停留及回程三个部份。

出行及回程问题，目前已经比较容易解决，因为除了直接到达指定地点外，还有公司可以直接上门接送客户了。

关于停留，主要是指客户在到达旅游地点后的出行方式，有很多地方的旅游区是经常堵塞的，很容易给旅游留下极为不好的印象，这是旅游三个阶段最为核心的问题。

旅游产业化最终落点，即在 “旅游服务”和旅游目的地的“出行方式”上。

解决此两大问题，旅游产业化将具有可行性，如果解决不好，旅游产业化，将仅仅会停留在书面上，落地执行终将是个笑话。

二、是关于 “人”的话题，我们其实可以忽略。

我们可以经常看到国内各景点人山人海，我们可以不去加以关注人能不能来的问题，因为很多人不是为了去没有人烟的地方孤独旅游，而更多的人明显是了为热闹。

你看我们周边几个国家旅游旺季哪一个不是人山人海，可是谁又会因为人多而不去旅游呢？

旅游需求是多样化的，我们在完成大多数人的需求的时候，总有会满足少数一些人的需求的地方，这些市场会自行进行调节。

三、是关于旅游公司的，它的作用是纽带，关系到旅游行业规矩之所在。

目前中国的旅游公司（旅行社）有很多，还有很多的自驾游组织团体，各种旅游路线吸引着许许多多的人，每年浩浩荡荡的往自己向往的旅游区进发，中国旅游人群非常庞大，但中国的旅游消费，却与旅游人数不匹配，关键因素就是旅行社在中间不但没有起到促进作用，反而起到了反作用，什么强制购物、甩客、宰客等不良现象是层出不穷。

因此，旅行社的整顿，是地方旅游业大力发展的一个关键点，而这些整顿，不是针对旅行社，也不是针对旅行社的导游群体。这里面不是针对单独的企业或是个人，而是整个行业。

适者生存，旅行社喜欢低价收取费用，以低工资养一批导游，让导游与商家合作，引导消费者购物消费，以获取消费返点的方式来提高自己的收入，这也是目前旅游行业普遍采用的一种方式，但毕竟时代在进步，那么服务方式必然要跟随着时代的进行而进化，目前这种方式，明显在中国已经越来越让人感到厌烦。

“导游职业化”是旅游行业必须经历的一个过程。

旅行社，只是组织者，而导游才是真正的执行者，所以导游的职化业进程，在此过程中显的至关重要，对导游的职业素质要求更高，这需要具有严格的行业素质及规范。

但是，目前旅游产业化涉及到的所有方面，均是零散型，没有形成一个产业应该具有的规模化与聚焦化，如工业各类产业园区，都具有很好的示范作用。同样，旅游产业化，也需要有一个可以使旅游产业相对集中的产业集中区，完善其各类服务体系。

旅游服务综合体，运应而生，它是旅游的第一站，也是综合性的旅游服务体系，同时也是交通的集散中心，国内很多地方也有想往这方面发展建设，但像学习国外其它一些理念一样，国内只会形似，而没有学习国外的神，成为了四不像。

 中国领导人都在说要建设具有中国特色的社会主义，可是在社会主义建设过程中，在仿照国外一些先进理念到真正执行中时，怎么去领悟什么才是真正的中国特色？

在我的理解中，中国特色，就是以“中国人民的生活和消费习惯为基础，满足人民需求”为核心进行发展，才能发展好中国特色，照抄照搬、好高骛远或是贪心不足，或会造成投资的浪费。

我理解中的旅游综服务合体：是以旅游消费群体为基础，满足消费群旅游过程中“食、住、行、游、购、娱”为主，同时提供旅游综合服务的商业体。

开发主体将是政府与企业合作，以“服务”为中心，打造的是“服务旅游景区、满足客户旅游需求、以职业导游为核心”的综合性商业物业。

旅游服务综合体，并不是每个城市都适合建设，也不是每个城市都是一样的服务功能，这主要和城市所在的位置，交通条件、旅游资源等多方面均衡考虑才能确定其功能的开发方向。

针对旅游服务综合体，主要分为城市型、区域型和景区型。

城市型主要针对国内一线城市或是省会城市，而景区型主要是临近景区范围内，区域型主要针对旅游资源相缺乏，但交通资源相对非常优质的城市，以服务周边城市为基础的旅游综合体。

在近几年的规划中，城市型还没有出现，但深圳欢乐海岸具有雏形，但随着发展，其旅游功能理念明显，形成了以旅游、购物为核心的旅游综合体，而非旅游服务综合体。曾经想通过利用宜昌东站项目做旅游服务综合体项目，最终定位是“宜、神、恩”城市旅游综合服务区，依托宜昌东站同，以服务宜昌、神农架、恩施旅游客户群，满足客户对咨询、旅游、住宅、餐饮及娱乐等为一体的“旅游中转”需求的大型综合项目，经过双方讨论后最终获得开发商的认可，但由于各方面原因，项目后续工作没有继续跟踪，具体结果不得而知。

旅游服务综合体项目，在开发后能为城市带来包括生态效益、文化效益、社会效益、产业效益及外溢效益等五大方面。

生态效益和文化效益是基础衡量标准，社会效益重点强调对城乡统筹的实践与推动，为农民提供安置与就业环境，拉动服务等第三产业发展；产业效益则主要体现为对区域泛旅游结构的优化与升级，引导区内的创意、创新和创业；外溢效益则是旅游服务区建设对周边区域的带动，形成互动提升的多赢价值。

旅游服务综合体功能业态必须齐全，且以平价为主，对政府来说是个公益项目，对企业来说是个长期稳定收益项目，在以下功能基础上结合当地实际发展情况，增加其它功能以完善综合服务水平，是旅游服务综合体发展的关键。

1、     综合服务

2、     交通集散

3、     住宿

4、     购物

5、     餐饮

6、     旅游展示

7、     办公

8、     租车

9、     导游公示

旅游服务综合体，以省级为中心，网格化发展，全方位覆盖各游版块，交通集散带动中国旅游发展的关键因素，也是今后几年中国旅游发展的基础建设方向。来源商业地产群英俱乐部