前面多动脑子,后面就少抡锤子,赵旭州跟您说说画图那些事
发布时间:2020-8-19    作者:商业地产策划公司

  如果你要问我,在开发商业不动产项目的整体链条中最重要的环节是哪个?而且这个环节能够最大化的规避风险、产出价值。我的答案是画图这个环节,也就是画规划图。

一、规划图的两大特性:不可逆性和表达指向性

  在商业不动产项目中,规划图一旦画好,就具有不可逆性,定制了营盘,后面是没有办法大动干戈的,动一下是动筋骨,都要花大量的钱。

  既然画了这个图,表达给了谁?建什么样的楼?为什么样的人群服务?在硬性上有怎样的缺陷和窟窿?在哪里能省出成本?在哪里能看出溢出价值?这就是他的表达指向性。所以但凡是商业不动产的大老板们,在设计画图环节,一定是要亲自来审一审的。

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二、规划设计画图环节出了问题,造成的失败表现有哪些?

  商业不动产中保守估计有至少两成是因为建筑设计有缺陷,导致不好用,引发项目最终失败。 

  1、不合理认知,设计不符合人的行为习惯

  由于不合理的认知,造成设计方面不符合当地人的行为习惯。比如小县城做纯商业步行街,陶醉于设计的漂亮,街区里面都是花坛、喷泉、雕塑,却不让人走,这就违背了县城人口的行为惯性和闲适懒惰的特征。 

  越是小的城市,空间越自由舒适区就越大,简单粗暴的生活方式让它们不易妥协,稍绕点路,都不愿意的。一定是会把车子“哗”地一声堆到门口,直接很潇洒地走进店面,一定就是这样的。设计的不利于随意通行,结果导致生意不行,开业三个月以后,就把整个街全部砸掉,重新铺上沥青,付出了大代价,这就是过于超前导致的失败。 

  2、设计照抄照搬,导致功能冗余

  还有一些情况,通过考察全国各地的项目以后,模仿了一个一线城市的农贸批发市场,在一个小的四线城市搞建设,架起天桥以后可以在上面走车,太集中,密度太大,没有办法,只能去加一些空中的连廊,果成本特别高,而且还没有用。,车也没有上去,结果就丢在那里。这就是典型的照搬照抄的思维。 

三、画图失败的深层次原因

  1、实用性不足,艺术性有余

  有些项目,超前的艺术性思维,想象的太美好了,生搬硬套,加上老板的个人情怀挥之不去。导致外面很漂亮,但里面的结构不好。这个倒是一味的追求了一种艺术审美的品位,实际上用的时候不好用。

  2、设计做不到科学精细,导致功能缺陷或不配套

  大量的失败项目就是由于内部的设计不科学,如动线不合理,不利于进出通行,结果就有了问题。究其原因就是对专业得不重视,随便找一个画图机构,随便画一个,自己想当然就做一个,但到最后不好用,招商的时候大打折扣。

  另一个就是建筑内部的功用设计不配套,做超市、搞健身房、游泳池不考虑承重和荷载,卖高档的家具、建材批发,品牌要搞全方面的家具呈现,却不考虑层高,就招不来商。 招不了商,就需要大动干戈去砸墙,一砸就是500万,像这些类的项目都很可惜。 

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四、图是由人把关审核的,那么人的问题是什么?

  1、不尊重专业,丢一个图给人家,只求速办,哪怕是模仿。

  2、个人的情怀过重,过度在乎审美。老板个人的规划思维、个人的控制欲太强,必须按照他的意图去走。导致做出来的项目不亲民,变成了问题。

五、规划设计如何返璞归真,归哪些真?

  设计失败导致项目趴窝在那,招不了商,大动干戈去砸很多钱。怎么样去解决呢?在做设计的时候,应该考虑到什么因素呢? 

  1、布局要科学合理。项目的建筑之间的关系的安排一定要科学合理,如场街需结合,动线要循环无死角、空间要开放包容。

  2、空间要考虑实用。比如层高、配置。改定位后,基础设施的安排,实际上就是在做之前,有没有考虑到市场经营存在的这个规律、风险、常识。避免一股脑做完以后,却发现这个东西不是很实用,修改弹性也不足等。

  3、要考虑美观,但不能臭美。有的项目倒是挺实用的,可是实在是太丑陋了。实际上都需要创意,都需要思维,而并非单单砸钱那么简单。项目太难看了,无法被人记住这就需要在设计之处体现审美性的塑造,而审美性的塑造有很多节约成本的方式,比方说,你可以走工业风、艺术风、后现代的风,总之,风格这个事,得定性、定调,让他有点腔调。

  4、成本要合理。很多项目成本高抬,都贴在了艺术空间上,弄得很漂亮的大理石,实际上项目所在地是承载不了这个档次的,也承载不了这种级别的建筑,所以就变成了浪费了价值,招商的时候也并没有付那么多的租金,所以要考虑它的成本性。其实,真正聪明的大脑,在做设计的时候,帮你省钱以后,又出效果的。

  5、建筑功用要有弹性。如果零售区域经营的很差,有没有可能瞬间改成餐饮区域?你要做餐饮的话,就需要有排烟、排油、排污、上下水这些,能不能?如果你考虑到这些因素,让你的建筑有弹性空间,将来面对风险的时候,他就可以去做调整、做调换,否则的话,有些项目就根本没有办法调。而且动用的成本太大了,就只能看着零售业态死掉,也不能转变成体验类的业态。 

六、事前多动脑子,事后不轮锤子

  总之,前期做足功夫,后期是可以规避掉建筑硬伤上存在的风险的。否则代价巨大,甚至于整个项目产生负面影响为代价,不合理,就得修改,砸来砸去花钱,舍不得钱,就一直在那里踌躇。其实就是这样的,有很多事能在前面动脑子解决的,就不用在后面去动锤子了。

  这个话题很多朋友不够重视,希望以后重视起来,不要输在设计缺陷上。