商业操盘要注重咽喉性细节,避免核心穴道死 赵旭州
发布时间:2020-11-10    作者:商业地产策划公司

一、关于商业死法之一--核心穴道死

  在我们中国的武侠小说里面,那些大侠有的会点穴,啪一点穴,这么一杵,整个一个人动不了了。正所谓牵一而动全身,其实在我们操盘商业不动产的大项目的时候,也有这种情况。就比如一个大项目看上去一切都很好,只有一个关键的点弄不好,我们把之称作核心穴道被点住了,结果导致项目整个黄了,这个被我称为核心穴道死,就是死在一个小穴道上。

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二、核心穴道死商业案例

  这种情况实际看上去非常可惜,有的项目真的都很好,就因其中一个关键点没打通,结果整个项目便瘫痪掉了。下面给大家讲这些年我亲身经历的一些因核心穴道死的案例。

  (一)事例一--因交通问题斩断人流的商业不动产项目

  比如这边有一大手笔的项目,商业不动产的一期建设的体量就有10万方。这商场开了业经过了三个月,整个商户便走掉了一半。为什么会这样?我们去帮他做调研时,这个项目整的地方有10万方,离前面大马路只有500米,如果正门开通了这条路的话,整个项目就能盘活了。反之的话,车便进不去,只能够从后面一个道绕三公里进去,很是荒唐。

  我们去深究他的原因,原来在拿地阶段、协议达成的时候,有关部门在这方面有承诺要给他打通,后来因为那一块土地不是相关部门控制的,所以公家在那一块土地的拆迁和征地上就发生了一些问题,而这过程中又碰巧遇上领导换届,总之这事便被耽搁了。而他这边的项目就动工了,开业、销售,拆迁的事虽然也一直催,而结果就是光响雷不下雨,最后这路也就成了这个项目的死穴。

  说到底,盘活这项目就是要解决钉子户的问题。我深知其中利害,最后我同其做思想说,现在你面对的是整个一盘棋,你真的要顾全大局,必要时弃车保帅在所难免。你这步棋不舍影响的是10万方的大项目,不要斗气。后来我去跟相关部门会面谈这个事,我说否管有一万理由这路也必须打通,这个是死穴。然后这边通过这个奖去表达诚意,又把钉子户也拉过来商谈。到了最后对方说咱们前世无缘、今世无仇的,没必要为难你们,有利益便行了。我就说服我们合作开发公司,把这个钱给了他,然后好把这条路给通上。 后来这路通上以后,马上那车就进来了、人流来了。接着我们在路角上做上精神堡垒就是大广告,整个人气马上便拉起来了。

  其实,关于操作层面实际上并不难,完全在于你有没有决心去操作,而有没有决心又取决于你有没有把看成一个死穴。 

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  (二)事例二--因门面影响了里子的商业街区

  再来,我们在河南周口有一个项目,这开发商建了一个非常漂亮的商业街区,在县城出类拔萃,人人伸大拇指。但是到那一看,生意却很差。生意差的原因是什么?是源于他的楼不临街,从大马路上沿街看不到它的楼。他前面有一排拆迁的钉子户,把他楼的昭示面给它挡住了。

  他这个项目给人感觉是一个天仙女,不料前面有个丑八怪把它给挡住了。那是什么场景,前面是很脏很乱的那种小商铺,中间给他弄了个小切口留出了一小通道,像很长的一个壶嘴。进去之后才是他的项目。场面显得非常窘迫,这项目做个活动还得到街上引流,就因为差了那毫厘。后来我问他说,您为什么不把前面拆掉,征地的时候也是意气用事了? 原来我这合作开发商他是这么想的,他后面的项目规模有六七万方,又岂会在乎前面那一小排。否管前面能不能成功,他后面都能成功。我说你真的是刚好相反,你后面七八万的整个商业体量的土地都拿了,还差前面那一点吗?他即便是钉子户宰你,你也要认栽给他,在这方面绝对不能意气用事,因为到最后吃亏的还是你自己。

  情况就这样,后头我们也下了很多的功夫方法,进行了多方调整,结果还是不见起色。最后没办法,唯一的途径还是得再割把肉,得把楼拆了。总之后来开发商进行拆那个楼了,然后我们把里边的基本面、商家给他做了一些调整,整体是有上升趋势的,但是依然不够好。总让人觉得面纱前面挡着一张不属于自个的脸,特别扭。这也是重要的穴位被点住了,总之就是不能起。

  所以各位,有一句话叫细节决定成败也不无道理,这么一看的话,细节指的是什么?指的是咽喉,不要被人家在咽喉的细节上给扼住。 

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  (三)事例三--被条款框住了的苹果批发市场

  还有一项目在甘肃,这个项目是一个批发市场。我们去看的时候,诺大的批发市场空空如也。难道项目开发商没进行大规模招商?进过一番深究,原来那项目当时签订土地购买协议的时候和有关部门做过约定。当地是苹果产业集中区,所以有关部门要求整个市场他只能卖苹果。情况知悉后我非常诧异,我说你盖一个批发市场,十几万方就只卖苹果批发,你不觉得这很荒唐,很好笑吗?这一个条款不就把你给干翻了吗?他说是的,说当时不知道这个协议稀里糊涂就签了。当时也没寻思那么多,觉得卖苹果也挺好的。

  然而事实是什么?这着实违背了市场规律,这是一个咽喉性的锁定,让整个项目就都失败了。实际上,批发市场根本不适合进苹果这种商品。就这种苹果类的商品,它在流通的时候,是直接从苹果园流通到那些贩卖的大户,通过保鲜的汽车冷藏的,也就是直接把它放在仓库里。实际上在批发市是极少量的、短时期的。所以这是错误的。开发商没有去深度的去研究苹果的流通模式,所以便稀里糊涂地签了这个协议。

  因为开发商签订了这协议,所以关于招商方面也就束手无策。后头就变成了我千方百计地去做他的说客,总之到最后政策才放开,市场才开始允许招其他的业态,最后这市场才慢慢地有起色。类似这种情况就是被一个细节给遏制住了咽喉。他们整个项目其实非常惨淡,而且这协议当中还有一个条件,就是不允许他过多的卖商铺。他建的是批发市场,却不允许他过多的卖。他卖了一部分便给他叫停了,导致了后面资金就瘫痪了。

  说到底,其实有很多合同细节一条就能把你给遏制住了。所以各位,不要去忽略那些咽喉性的、血道性的关键细节,那些细节一个就可能导致你整个项目失败,这方面要尤为注意。

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三、针对核心穴位死法给项目开发商的建议 

  各位,今天我所讲的都是本人在商业操盘中的亲身案例。每一个点,如果你触碰到了,都有可能导致你全盘皆输。所以,我这里给你的建议就是

  在做商业操盘时,一定要去注重每一个环节存在的方方面面,在开始的时候一定要请顾问给你看一下,主要在于筛选一下有没有盲区、有没有漏洞的关键点,有没有死穴埋在这里面,也就是炸弹,炸到最后可能影响到全局,

  总之,搞好你的细节的管理,另外不要让你想要得到的那件利好迷惑了你,忽略了一些背后的长期风险。 

  这里先给大家做简单论述,完整内容视频版可在今日头条搜索观看。