商业地产开发商90%的困惑点：项目做什么？怎么做？如何快速回笼资金？

　　近日，应阜阳市经典置业有限公司同样遇到了这个问题。目前公司安徽阜阳建筑面积10万方、亳州建筑面积9万方两个地块都在前期规划定位阶段。阜阳10万方项目初步定位婚庆专业市场，亳州目前还没有找到方向，面对现在的市场环境，两项目做什么才能使得项目运营起来？如何让项目盈利？成为公司难以突破的问题，希望恩次方能给出思路破解困局。

　　2021年8月20日恩次方商管赵旭州总裁从阜阳的城市宏观角度到项目定位落地性给出了项目的初步研判以及定位。

　　批发市场在阜阳目前就是由热转向逐渐的降温的过程，目前除了一些产业级的批发市场，其它市场因为互联网信息时代都已经没落了。其次，第二波就是百货公司百货的业态集体落幕，接下来就是消费迭代城购物中心的兴起。

　　现在阜阳就处在迭代崛起时期，而且阜阳依靠地理、人口的优势，已经出现了一波购物中心，满足了现在消费者的消费理念：消磨时间、消遣无聊、消费口袋，这些也批发市场做不到的。

　　再来看本项目，一个阜阳市场对婚庆的需求是不能撑得起一个专业市场的，从产业集散市场角度来看婚庆的需求量没有那么大。项目如何定位才能达成最初开发诉求呢？

　　第一，物业业态规划要覆盖性广，如果业态太窄就意味着项目覆盖的人群就很少，将来项目运营的支撑性就很弱，项目很难存续下去。

　　第二，是消费频次要高，能让消费者反复来消费。

　　第三，由于覆盖性和频次决定了项目能抗风险性强，那在落地时要考虑到项目的稀缺新，以场景化内容打造商业项目，在建筑以及空间设计方面打造成旅游景点，以旅游的思维运营购物中心。

　　第四，到底是商业的短期目的以回笼资金来第一，还是以长期经营的火爆为第一？其实这个是个抉择，把商业的项目让它很好销售、买房子，这叫销售型物业，还是把商业项目让它很好招商，为了持续经营铺垫，那叫自持型物业，它俩是有区别的。如果现在想快速的回笼资金，在符合这个概念的前提之下，要做销售型物业的定位，也就是说能卖房子，卖了房子势必就会相对影响招商。如果做销售型物业就要考虑物业的设计，就是前面提的我们这个阶段处在概念定位加概念设计阶段就是项目的定位加概念设计阶段，概念设计就是把这个项目的物业形态设计下来，以实现项目开发诉求。

　　亳州的项目情况、体量合同阜阳大致相同，可以此方向打造项目。两个项目实现连锁化品牌化开发运营，实现公司品牌重新打造包装，实现品牌升级。

　　现今如果说曾经的卖铺子，要求你是一个初中生就可以卖掉了，卖住宅就是小学生，今天卖商铺就是大学生干的事儿，今天做商业运营那就博士生干的事儿，你要是没有这种心理准备，你想再简单粗暴的卖破的像以前一样贴一个广告语，一步想养三代富的流油不可能的。关注恩次方商管观看更多商业地产策划、招商、运营研判案例、课程。