再者,由于奥特莱斯立店的物理条件所带来的较低土地成本诱惑,使部分开发商别有他想,假借奥特莱斯名义,向政府获取土地,奥特莱斯成为了开发商获取低成本土地的一种开发模式和手段,成其为后期开发、销售其他地产和楼盘的工具,这样的“乱劈材”,不仅影响了奥特莱斯的正常发展,甚至危及到整个行业的健康成长。
与此同时,为了避免淹没在迷乱的投资幻象中,还需要对奥特莱斯的立店条件有清醒的认知和深度的市场调研。
1、奥特莱斯立店的物理条件:
(1)远离传统商圈,此举在于品牌自身的定位、营运考量,同时形成奥特莱斯与正价店的错位经营,做到差异化的竞争,形成品牌落位。
(2)交通到达便捷,位置最好是高速公路交汇处,源于主顾客群(在中国多为中产阶级和白领),满足自驾购物,轻松愉快地实现购物目的。
(3)环境优美,与自然的生态环境为伴。建筑物要有足够的空间(停车场空间和顾客体验空间)。“把奥特莱斯建到风景优美的地方”就是奥特莱斯对环境要求的定义。
2、奥特莱斯立店的商业生态条件:
(1)目标城市商业生态环境的完整与完善、商业形态的多元化(有完整的百货、购物中心、超市、街铺等商业形态)以及商业生态链的完整完善(决定了消费水平、时尚度、品牌认知度)。
(2)目标城市品牌资源的丰富。理想的目标城市应该是品牌覆盖多、品牌资源足,这样的话奥莱店与品牌公司的合作才有足够的货品支撑。
(3)目标城市的乐享指数较高。这是最重要的一环。主力消费群体的购买行为与购买力,取决于其时尚感、品牌认知度,以及对生活品质、品位追求的程度,跟GDP及其收入没有太大关系。乐享指数高的目标城市建造出来的奥莱项目,目标客群才有足够丰富的数量和质量,其健康的生命体征才算健康,才能获得持续发展的源动力。
奥莱,不是乱来。奥特莱斯在欧美已有40多年的历史,已成为成熟的商业模式,市场份额、业绩占比甚至超过传统百货和购物中心总和,在中国奥特莱斯无论是开发建设、产品结构还是品牌运营都正处在初始阶段,市场前景有着巨大的提升和发展空间,其远景让人期待。
2013年广州的奥特莱斯十年论道,从行业的角度研讨了奥特莱斯在中国今后的发展方向,并探讨了中国特色下的奥特莱斯本土化建设和运营。处在发展阶段的中国奥特莱斯,其生存的环境和土壤需要共同维护,同时还需要各方遵从奥特莱斯自身开发、建设、运营的内在逻辑和规律,闻道!识道!道法自然是万事万物都必须遵守的自然规律和原则,道虽不见,其中有象,深远有精,使万事万物得以运转,这就是规律,也是依据。
中国式奥莱,不是中国式乱来,也不能乱来!