恩次方商业地产策划大师赵旭州认为第一个就是，不是所有的题材都适合做特色小镇。特色小镇是以一个核心产业为立基点崛起，但是不是所有的产业都适合做特色小镇。那么，什么样的产业适合做？我认为可以把产业外延化，实现体验的东西适合做。既然如此，那么小镇的模式怎么定义？需要具备什么？商业地产策划大师赵旭州先生认为需要三个要素，产业、商业、生活这三个。
1、首先恩次方商业地产策划大师赵旭州指出：产业
有没有产业，这个产业首先第一关能不能实现产业的外延和体验化，能不能把产业链拉伸以后一直从创造端，产、学、研、展、销、贸，到流通，可以把整个链条打通了以后，拿出一部分核心的让我们这些百姓来做体验的，否则它就是个工厂园区，不叫特色小镇。
小镇是可以拿出来作为一个推动和普及，令到整个产业板块深入社会，广泛的整合资源，而且能把它链条化。举个例子，比方说要做养老，针对于养老产业这个题材里头可不是卖公寓，然后修个养老医院，然后再修个公寓在这。
其实它有个产业链，对吗？上面有养老板块的教育、培训、知识，有原材料，比方说药材、保健品、理疗用品，有完整的产业链端；中间这边有本身的理疗服务、护理服务、老人生活居住，这些服务；后端还有老人的丧葬服务，对不对，他要走了，临终关怀，他去世了以后怎么安排后事等等，这一个链条如果你能把它整合得很好，而且有一大部分能够让所有人来体验，那个体验可以做出来让我们这些不老的人也能参与进来，它里面要有参与性、有体验感。
我们来看一看养老的护理和保健品，是不是真的能够拿出来，千家万户跟每个人都有关联，这样的产业才能称为产业链核心，抓地以后做一个延伸，否则你说你是电视机小镇，怎么着，摆几个电视机给我看，这个平板的，那个是显像管的。我不知道你怎么去做，加工厂原材料给我看一下，没有意义，放在工厂里就可以了。
所以我说你不能实现体验化，也就不能实现商业化，不能商业化的小镇等于工厂，它不是小镇，所以我们也反对专家一味的强调做产业，还说怕过度的消费商业化，不商业化这个事有何整合意义？怎么往社会终端去渗透？
2、其次恩次方商业地产策划大师赵旭州指出：商业
再来就是产业核心板块有了体验，再来就是消费功能的商业化，为什么呢？你要面对一个现实，这是个小镇，它有生态，生态中要以人为本，有人来吗？有人到这看？有人到这消遣？有人到这里生活吗？首先得有人，要是有人的话就必须得有消费。因为今天消费的时代，商业时代走向了三个消，我经常这样讲，这是我个人思考得出来的一个方向。
第一，消遣。大家很无聊，你看看无聊经济横行，谁更能满足无聊，谁就能够获得广大受众群体的青睐。
第二，消磨。他要消磨时间，你知道他周末放假没有事，他抓耳挠腮、上蹿下跳的，天天刷小视频，他得出去把时间花掉，带着一家老小。
第三，消费。供给侧结构性改革解决的就是我们口袋里有钱，但是目前的供给不能让我很满意。我已经不再满足于曾经的吃饱、穿暖，我要嗨起来，新奇特。
所以这三个板块让你必须有商业，所以专家说你这个特色小镇不要一味的搞消费聚集，我说如果没有这个的话，怎么叫活力的小镇，那就是一个工厂，就叫工厂，叫什么小镇。所以商业这个板块非常重要，吃的、喝的、玩的都要有，否则真的变成了一个产业工厂，我认为那不妥。
3、最后恩次方商业地产策划大师赵旭州指出：生活
专家说了这个是假小镇，真地产，什么意思？指的就是我们盖了很多房子住。那我问你没有固定人口在这住算什么，所有人白天在工厂里上班，组装一下，然后晚上整个撤掉，这个小镇，3平方公里就空着吗，肯定不行，对不对。因此，肯定要有生活区，有固定人口在这里居住，安居乐业是他长期发展的根本。
既然有生活，就要有生活配套，特色小镇里要生活配套，对不对。诊所、小医疗、幼儿园，这些都需要具备，否则这个特色小镇怎么让人生活。我是一个产业工作者，我住在这基本生活都满足不了，我也不在这住，那不叫特色小镇，所以要有生活。既然有生活它就必然有地产，不要去排斥地产，地产没有你想象的那么黑恶、没有你想象的那么可恶。
虽然我们在抑制整个地产的泡沫，但不是一味的认为地产就是坏的。很多专家一提到地产好像就犯了罪一样，就不能发展地产，不能发展地产，这种行为是不正确的。没有地产怎么居住，我认为要正确的去看待它。
好，我们回头来看，产业、商业、生活，这三者全具备的情况之下，回答了一个问题，也是我今天最想问的问题，也是所有人基本很难回答的问题，基本上99%的人都被问住了。
干一个特色小镇，怎么赚钱？
我有一些朋友，大师级的也搞特色小镇，他搞了一个健康医养小镇、医疗小镇，还搞什么世界的博士，诺贝尔奖获得者，最终赔得一塌糊涂的，连土地的钱都支撑不了，为什么呀。原因在于不会算账，这个事要通过市场的驱动解决，必须要有短期、中期和长期的盈利模式，否则空谈。难道国家永远给你政策补贴，永远给你pp贷款让你去花吗？即便有的话，花完了怎么办，它必须是一个可持续盈利的事。
如果要让这个事可持续，它必须在市场上能赚钱，如果不赚钱就证明它是市场不太需要的东西。所以不要去拒绝这个事，结果大家满足不了这个回复。说是地产，我跟你说他房子卖不掉，你不要以为盖房就能卖；说是商业消费，他没有商家入驻，没有东西可买；说是生活，没有生活配套，很尴尬。
好，说到盈利模式，它怎么盈利呢？我觉得简单点说，就是三个方面、三个层次。
短期靠物业
甭管是产权还是经营权它得出售，来获得近期回报，必须要有。如果你说，我这个不是房地产开发项目，不能卖产权，那就卖经营权。所谓经营权就是长期的租赁权，比方说20年、30年我卖给你，这里边有很多延伸的物业可以做成这样的产品，要不怎么回笼资金，怎么建起来，对不对？
中期靠商业
商业这些功能配套板块是可以实现中期盈利的，而且会非常好，但前提是你得把它做成功。
长期靠产业
产业盈利说来话长。你只是一个平台入驻了这些产业的这些公司，而这些公司给到你盈利的时候，那得多长时间才能扶植起来，整合那一关就需要花非常大的财力、时间、成本，需要经过长期的经营才能实现盈利。如果不放八年、十年的话，就别做这个事，会得不偿失的。
所以恩次方商业地产策划大师赵旭州建议开发商们在建小镇之前要做出一个战略性的思想准备，叫做短期要有战略性亏损的准备，要培育、要孵化它。它是个新生事物，不可能像普通地产那样容易变现、招商、整合资源。中期要准备好在商业运营上下功夫，长期要在产业链的孵化和产业链的整合营运上下功夫，这才是它应该有的基本形态。
