做为房地产领域的组成部分商办类地产，如果从行业本质看，商业地产行业就是对地产和商业这两种最核心资源的整合。在经历了三十年的发展，从1990年销售面积近409万平米（当时没有商办用房名称，住宅用地之外的用房统称工商用房）销售金额为13.5亿，到2018年商办用房1.6334亿平米销售面积，销售金额达到19626亿元，无不从另一个侧面鉴证了改革开放四十年，特别是近三十年来我国由单一的计划经济变为繁荣昌盛的社会主义市场经济投射在商办地产上的一部经济发展见证史。

商办地产虽然做为房地产领域的组成部分，但与住宅地产有着本质的不同，这种不同体现在建筑载体的功能区别、客户群的区别、投资属性区别，过去十多年来，商业地产随着中国城市化、城镇化和居民消费水平提升一直处于高速发展的阶段。

数据显示，国内商业地产投资额增长率一直处于20%-40%的高增长区间，超过其他许多行业。商业地产快速发展的主要原因：

第一，高投资收益。商业地产开发已取代住宅开发成为市场上利润率最高的行业之一，商业地产可以实现持续性收益、增值性收益和溢价性收益这三种收益，近6年来万达商业地产的毛利润率一直保持在45%的平均水平，远高于住宅项目开发的收益水平（行业领跑者万科和保利毛利率水平不足30%）。

第二，价值链延伸。商业与地产融合成为商贸流通行业自身价值链延伸的重要路径，商贸流通企业逐渐沿着其自身价值链向上延伸，转向上游房地产业的开发，并涉足商业地产领域，以享受地段成熟后所带来的附加值收益。

第三，商业地产比较对政府的“胃口”。商业地产已成为城市经营、发展和产业结构调整的重要抓手，地方政府要发展、要政绩就必须依靠大的投资项目，特别是能给政府带来形象工程、政绩工程的大型商业地产项目。此外，相比住宅，各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地，引导地产商去开发商业地产。

第四，免受调控之痛。相比住宅的供不应求，商业地产的市场永远都是过剩的，国家认为商业地产可以由市场自我调整，不需要出台专门的政策予以调控。近年来，住宅房地产被限购后投资者转为购买商业地产，不少住宅地产商也因此转为开发商业地产。

商业地产与住宅地产同样做为空间载体，但两者的功能需求却不一样，住宅是满足人们的居住需求，而商业地产是满足人们各类经济活动需求与消费服务需求。同时商业地产不仅要从宏观经济数据这样的面来看行业未来的发展潜力，也要从当地的经济发展和经济战略规划这样的点来具体看一个城市的未来商业地产发展前景。

通过回顾商办地产三十年来的发展情况，再以商办地产的视角对人口结构、城镇化率、中心城市的产业协同发展、所在地的经济发展和经济战略规划、双创政策、企业工商注册增长率、城镇居民消费水平、居民人均可支配收入、居民人均消费支出、三类产业就业人员数、第三产业占GDP比率、社会消费品零售总额等将近十多项民生数据与产业政策加以分析后综合预判商办地产未来10年的发展情况。

回顾近三十年商业地产从无到有、从全年几十万方体量发展到今天动辄上亿平米方的销售规模，并始终保持着一定的增速，成绩是斐然的，对社会主义市场经济的贡献起到了其它产业不可替代的作用。 来源网络