商业地产怎么做?(二)
发布时间:2019-6-26    作者:商业地产策划公司


从国家统计局的统计可以看出,从1998年全社会对办公完成投资额为433.8亿元,而到了2017年则达到6761.36亿元,商业地产从1998年全社会完成投资额为475.83亿元,而到了2017年则达到15639.9亿元,二十年来办公产品对比1997年投资额涨幅达到77%,商业地产年投资额涨幅达到了164%。


从开工面积看1998年办公产品的开工面积为871.5万平米,而到了2017年达到了6139.66万平米,商业地产的开工面积从1998年的1938.65万方到2017年的20483.93万方,二十年来办公产品开工面积对比1997年均涨幅达到35%,商业地产年均涨幅达到52.8%。


另外从销售面积与销售金额看,1998年办公产品销售面积为400.60万平米,销售金额为222.41亿元,而到了2017年销售面积达到了4756.21万平米,销售金额更是达到6441.36亿元,二十年来办公产品的销售面积对比1997年年均涨幅为51.8%,销售金额对比1997年年均涨幅为144.8%,1998年商业地产销售面积为810.80万平米,销售金额为257.06亿元,而到了2017年销售面积达到了12838.14万平米,销售金额更是达到13252.71亿元。


二十年来商业地产的销售面积对比1997年年均涨幅为79%,销售金额对比1997年年均涨幅为257.7%,以上摘取了国家统计局这二十年来办公与商业地产的完成投资数据、开工面积数据、销售面积与销售金额数据,通过真实的数据反映出商业地产辉煌三十年来的发展速度,以及对社会所作出的贡献。


同时高速发展的商业地产在当下也有绕不开的三个问题需要说明,第一层面是对三十年商业地产进行回顾,并由此阐述未来发展前景的问题;第二层面是以淘宝为代表的电商对传统商业地产模式的冲击问题;第三层面是未来商业地产的发展方向问题。


第一是层面通过对商办地产目前的库存进行分析,而后再通过三十年发展数据的回顾分析当下所遇到的问题,让我们清晰的了解商业地产对应在相应的时代背景下所做出的成绩与贡献,从而描摹出未来的商办地产发展前景如何?首先从以下十多项民生数据与产业政策加以分析后综合预判。


首先是目前的商业地产库存主要体现在办公产品与商业地产上,据国家统计局对2019年一季度商品房待售面积统计,到3月底全国办公楼待售面积为3650万平米,商业地产营业用房待售面积为13421万平米,对比2018年全年办公产品销售面积为4363万平米,商业地产销售面积为11971万平米相比,而2018年全年办公产品增量为3884万平米,商业地产增量在11259万平米。


由此计算办公用房与商业地产在不增加增量的情况下去化年限均在一年左右,从2018年办公用房与商业地产的销售量与增量相比,基本相吻合,也就是说在有增量的情况下商办地产基本上是保持一年的库存量,由此说明商办市场上的库存总体量还是可控的,况且做为商办项目保持一定数量的库存是正常的。


商办项目库存有着与住宅库存一样的问题,就是分布不均,比如部分弱三、四线城市由于之前对商业地产项目盲目开发,致使商业地产用房库存的去化周期要达到5-6年之久。


未来这类萎缩的三、四线城市商业地产库存更加是雪上加霜,可能造成永久性的资产闲置,这类问题也反映在一、二线城市中盲目选址的商办项目,所以对于商办地产的库存来讲,从数据上看并不太高,总体上讲一、二线城市去化库存的机会远远大于三、四线城市,同时做为商业地产适当的库存也是这个行业正常现象。



接下来十多项民生数据来分析,首先从人口结构来看,2018年末,我国总人口为139538万人,全年出生人口1523万人,按出生人口与死亡人口数量对比,人口总量仍然处于相对平稳的增长期。2018年末,我国城镇常住人口达到83137万人,比2017年末增加1790万人;乡村常住人口56401万人,减少1260万人。


2018年末,全国0-15岁人口为24860万人,占总人口的17.8%;16-59岁人口为89729万人,占64.3%;60岁及以上人口为24949万人,占17.9%,劳动年龄人口总量仍近9亿人,就业人口总量仍达7.8亿人,劳动力资源仍然丰富,从以上国家统计局人口和就业统计司统计的数据可以看出二个重要信息。


第二是通过国家制定的城镇化率目标城镇人口数量将会持续增加,第二是目前我国的劳动力占总人口的64%,这部分人是消费的主力军,由此从人口结构来看,未来十年间商业地产的消费主力人数仍占我国人口总人数的64%,由此从消费者的人口基数保证了商业地产持续发展的趋势。


从城镇化率来看,国家的目标是到2030年城镇化率要达到70%,目前为59%,由此每年还要增加1%左右,一个百分点就是1400万人口进入城镇,随着国家制定了未来发展的7个城市中心群,那么这1400万将主要流向7个城市中心群的城市中,这对商办地产的发展又是一个利好作用。


第三是中心城市的产业协同发展对商业地产起到的作用,人随产业走是一个定式,国家之所以制定7大中心城市群的目的也是从产业协同发展的角度考量,将相关资源聚集在这7大中心城市群,中心城市群之间产业互相协作发展,而且未来的城市群将通过日渐成熟的AI技术走向智能城市化发展道路。


城市群发展与提升其核心目的就是最大可能的释放生产力,提升社会生产效能。商业地产将来在弱三、四线城市将不在是发展方向,主要回归到7大城市群进行新的一轮布局,以满足未来城市群对商办的需求。


第四方面是所在地的经济发展和经济战略规划,做为商业地产对此项的关注主要基于关注所在城市的未来发展潜力及城市活力度,比如南京市从2018年新年伊始,南京召开大会,对建设具有全球影响力的创新名城进行全面动员部署,政府颁布了新年1号文《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》,引起各方高度关注。


这份文件对指明了未来南京的发展方向、并制定了发展目标及具体的工作内容,对于南京而言这是一份大战略格局发展规划文件,由此南京拉开了创建创新名城的序幕,明确了南京将以创新为核心打造新时代名城。


南京曾经做为传统工业城市,面对产业升级的压力,勇于开拓、勇于自我革新,利用南京大院大所及高校云集的资源进行整合以创新为主线重塑全市产业格局,南京未来正如总理所讲“南京这座城市是开放的,是有活力的。”做为承载经济活动空间的商业地产,无论是商业载体还是办公载体相信在这样的背景下必然大有可为。


第五方面双创政策的落实与开展,双创的意思即“大众创业、万众创新”,要在960万平方公里土地上掀起“大众创业”、“草根创业”的新浪潮,形成“万众创新”、“人人创新”的新势态。此项政策与商业地产有着直接关系,从政府层面要求发挥大众的创业精神、创新意识,但从商业地产来讲,这将会直接带来大量的办公载体需求,所以做为商业地产到所在城市布局时对其“双创”方面的开展情况也要做为一项重要指标进行考量。


第六方面企业工商注册增长率,从国家市场监督管理总局的数据统计看出,从2016年全国新注册企业为552.8万户,2017年全国新注册企业为607万户,2018年全国新注册企业为670万户,2017年比2016年新增9.8%,2018年比2017年新增10.37%,依据数据显示我国新增企业呈每年10%的递增速度,这也是经济总体上行从另一个侧面的体现。此数据所体现的向好面将是做为商业地产对前景分析重要参考依据。


第七方面是城镇居民消费水平分析,通过2008年到2017年的消费水平数据统计,2008年我国城镇居民消费水平为14061元,截止2017年已达到31032元,消费水平对比2008年年增长率达到22%,强劲的消费增长率是商业地产发展的动力所在。


第八个方面是城镇居民人均可支配收入分析,2008年全国城镇居民人均可支配收入为绝对数为15549.4元,2018年城镇居民人均可支配收入39251元,比上年增长7.8%,扣除价格因素影响,实际增长5.6%。


近十年来城镇居民可支配收入以高增长率增加,居民人均可支配收入实际增速高于人均国内生产总值增速,居民收入增长与经济增长实现基本同步。这对消费起直接作用,对城市的商业繁荣起到基础作用。


第九个方面是城镇居民人均消费支出分析,2018年城镇居民人均消费支出26112元,比上年增长6.8%;随着居民收入稳定增长、减税降费及促消费政策逐步显效,居民消费需求将进一步释放,消费领域新动能不断累积,消费转型升级态势将会延续,消费市场总体上有望继续保持平稳增长。


第十个方面是第三产业就业人员与第三产业占GDP比率两项数数据的分析,2008年我国第三产业就业人数为25087万人,到了2017年就业人数达到了34872万人次。第三产业就业人数逐年递增,年平均增幅达到39%,第二是第三产业占GDP比率 2018年全年国内生产总值900309亿元,比上年增长6.6%。


其中,第三产业增加值469575亿元,增长7.6%。第三产业增加值比重为52.2%。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为76.2%,人均国内生产总值64644元,比上年增长6.1%。国民总收入896915亿元,比上年增长6.5%。从此项数据说明我国的第三产业发展速度是比较快的,同样从更一个侧面反映了商业地产的发展及生存环境呈良好态势。


第十一项是社会消费品零售总额2018年全年社会消费品零售总额380987亿元,比上年增长9.0%,保持较快增长。其中,限额以上单位消费品零售额145311亿元,增长5.7%。按经营单位所在地分,城镇消费品零售额325637亿元,增长8.8%;乡村消费品零售额55350亿元,增长10.1%。


按消费类型分,餐饮收入42716亿元,增长9.5%;商品零售338271亿元,增长8.9%。消费升级类商品较快增长,全年限额以上单位化妆品类、家用电器和音像器材类、通讯器材类商品零售额增速分别比限额以上社会消费品零售额增速高3.9、3.2和1.4个百分点。12月份,社会消费品零售总额同比增长8.2%,环比增长0.55%。来源网络