商业地产运营的五大痛点

对于国内众多被迫从住宅地产领域转型至商业地产领域的运营商或开发商而言，商业地产的盈利模式普遍靠销售可变现物业回笼资金，除了万达、新城、华润、万科等国内知名企业不愁卖，并通过其强大的品牌号召力及影响力为其销售“背书”外，国内一般中小民营开发企业现在投资者越来越来越理性，商铺产品越来越难卖！

下面和大家分享一下商业地产运营的五大痛点如下：

预算管控难

相比住宅地产运营而言，商业地产运营的精细化管控要求更高，住宅地产的报表精确度以“万元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至角、分，因而要求商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控。

1、预算目标可控

商业地产预算目标的编制更为复杂，同样是收支两条线，商业地产的收入预算目标需分为销售收入和租金收入；支出预算目标需分为开发成本、运营成本二大费用。其中“租金收入预算目标”和“运营成本预算目标”的编制及过程控制显得尤为重要。

2.是运营成本预算管控体系

首先，基于项目将运营成本分成三大类。运营成本预算目标的编制基于合理、规范的运营成本科目树来编制，将运营成本分为运营整改、推广和招商三大部分，按照项目维后，由商管公司统一汇总。

3.运营指标可控

在编制合理的预算目标之后，需要将其逐层细分为商业管理团队管理过程中需实时关注的关键KPI指标，如资产收益率、租金增长率、EBITDA利润额、建面租金单价、租金占营业额比重等，还包括客流量、营业额这些关键的经营指标，这些指标既体现了商管团队的管理能力，更体现了不同商家的盈利能力，也是作为将来业态优化调整的关键输入。具体可以按照以下思路来解决。

4.现金流可控

对于商业项目而言，商管团队首先要保证现金流的持续稳定，其次还需关注如何通过过往租金水平来对将来的租金水平进行合理预估，用以预测将来的现金流，从而预测现金流量表中的波峰，提前进行削峰填谷，确保现金流安全。

招商管理难

对于刚从住宅转型的商业地产的开发商而言，在解决了预算管控和资金的问题之后，需要面对的最大难题就是如何正常有序地开展招商管理工作。这些新转型的开发商存在一个共同特点，那就是没有一个强有力的品牌资源库作为发展商业地产的坚强后盾，主要体现在三个方面。

1、品牌资源库储备

此时国内商业地产运营中的不可预知的巨大风险逾80%来自于，自行组建如招商团队、不懂定位与业态组合（许多商业地产项目甚至根本无定位与业态规划）。专业一点的依据项目各层平面图还做品牌或租户落位，但为啥如此落位？业态占比是否过高或过少？如此落位依据是什么？这些都没人会关心了，这种粗放式的开发或运营，这些问题到最后交由商业运营团队解决了......这也是国内商业同质化的根源之一，姑且在此不论。

因此，无论是开发商自已组建招商团队或交由代理招商团队，只要能招几家所谓主力店诸如大型超市、院线、大餐饮、KTV便基本大功告成了，这也导致国内中小民营开发商的商业项目运营成功的案例屈指可数，也导致在招商阶段出现一些不可预知的巨大风险。

2、招商计划的跟进落实

按照四个维度来确保招商计划的真正落地。

一是按照三大节点把控招商计划：分别按照招商进度达到30%、80%、100%三个节点对招商计划予以跟进；

二是按照不同的业态分解招商子计划：如按照餐饮、零售、娱乐等不同业态分解成不同的招商子计划，体现不同业态的专业要求，有利于招商目标达成；

三是通过招商分级授权确保关键招商：主力店招商由招商总经理亲自负责谈判，而次主力店招商由招商经理负责，小商铺的招商由一般招商主管或员工负责。通过这种分级授权模式，确保重要招商工作的推动效果；

四是实时预警招商进度：通过信息化平台，实时提醒招商人员每周需要跟进的商家有哪些，分别跟进到什么节点，下一步节点需要做什么工作等。同时还可将需要审批的招商谈判结果实时推送到相关领导，便于领导实时关注，加快审批效率，进而加快招商谈判进程。

3、品牌库及时刷新

当招商节点达成并顺利达成开业目标之后，如何对运营过程中即将到期的商铺予以及时提醒，使得招商部门能够尽快启动前置的二次招商工作，避免出现空铺时再开始招商而导致空置率大幅提升？

首先，实时体现所有商铺的租赁状态。

其次，编制二次招商计划。

再次，刷新品牌库。

业态规划难

对于众多从住宅地产转型至商业地产的开发商而言，业态规划方面主要存在以下两个方面的难题。               

一是很多转型的开发商更多关注品牌规划而忽略了其背后的租金规划。

二是没有合适的手段实现对业态规划落位进行有效监控。业态规划落位的监控难度非常之高，一线编制类似报告或报表难度也很大，因此需要有一个合理的信息化平台来协助监控：

第一，招商期按周进行监控。招商期谈判变数太多，一旦某主力店商家谈判结果有变，则会产生一系列影响，所以招商期的监控频次要高，实时反映各商家的招商谈判进程，并体现与之对应的租金水平；

第二，运营期按月进行监控。相比招商期而言，运营期的二次招商影响较小，所以监控频次按月进行即可。