当今，在经济结构调整、中美贸易摩擦、产业结构变革、国内外环境变化的新时期下，长期支撑中国经济与产业发展的原有各种产业园区也遭受诸多的发展牵制与瓶颈。产业园区怎样在产品模式等层面突破创新，实现产业园区的转型发展，是产业园区发展所遭遇的核心难题。
伴随着我国产业结构调整优化和企业转型升级，产业园区作为产业发展的载体和空间，在产业孵化、产业集聚、产业服务及其产业生态搭建等层面起着愈来愈关键的作用，品牌房企、产业营运商、制造业大佬及其投资公司等竞相进入产业园区的打造出与建设。现如今的产业园区有什么主要的运营模式呢？
产业园区的五种不同的经营模式
1.政府运营模式
这儿的政府运营模式与前边所说的行政主导型产业园区有关系，但却是不同概念。政府运营模式因此在行政主导型产业园区较为普遍，产业园区由政府投资开发，产业园区为进驻的企业提供一些税务代理、行政事务代理的服务，随后扣除某些服务花费，同时政府部门也会给产业园区一些招商代理花费和税费收取的特惠。
政府运营模式合适于一些经营规模小，管理简易的产业园区。针对一些大中型的园区，那样的经营模式无法确保产业园区的长期经营。扬州邮政跨境电商产业园就属于这种经营模式，它由扬州市邮政局投资经营，提供多种优惠政策和利好，进驻的跨境电商可享受退税、结汇、培训等系列服务和邮费特惠褔利。
2. 投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3. 服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4. 土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5. 产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如南京江北新区产业技术科研园，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
