（2014年12月20日，湖北省黄冈市乾盛房地产开发股份有限公司与义乌恩次方市场开发有限公司于恩次方杭州总部举行会议，就黄冈（团风）小商品综合批发市场开发进行磋商，参会嘉宾有：黄冈市团风县领导、乾盛房地产开发股份有限公司柳总、义乌恩次方市场开发有限公司总裁赵旭州等。）

2014年已近尾声，年末盘算，各路商贾可谓几家欢喜几家愁。在历经了今年的房产政策调控与金融税息波动，如何更加精确的把脉商机趋势，洞息商机变幻而运筹帷幄，自然成为整个商业地产行业结构调整风向标的关键。谓之：“兴旺专业市场、成就商业地产”。

据此，恩次方CEO赵旭州先生针对专业批发市场的商业开发与运营提出了更加成熟的操盘见解：“就现状来看，老旧商业模式分布散乱，消防、卫生、治安、形象相对较差，如何将其转到一个新的区域或板块，进行整合、改造、升级发展值得深思。而这样一个完整的商业整合的全过程，则需要多层次考量，多方面入手。”

第一，划行归市：政府先行进入划行规市阶段，政府形成大的影响，确定整个大的板块。通常外地商家更重视这一点，他们需要考虑的是政府的规划大思路，以便确认是否能够保障其长期的可持续的经营发展。普遍来看，商家都有寻求政府大规划思路发展机会的想法，更愿意加入政府规划的商业区进行经营活动。如果单纯从企业的规划和开发来着手，自主宣传，硬喊口号，会显得影响力不足，地块属性不明确，从长远性来讲，发展前景保障不足，导致项目对商家的吸引力不足。

第二，持续扶植：政府需要出台一些刺激性的扶持政策，所谓政策，可以说成是游戏规则，也就是规划出商业区之后的一些具体实施方法，比如如何分配，如何扶持其发展，比如一些让其收益的政策，使其顺利平稳的度过3-5年的市场培养期。正如同象棋一般，需要有一个规则方能顺利进行。

第三，精准服务：比如拆迁、建设、公共设施等经营保障问题等等。这一系列措施，实际上是要政府要走在前面，先行一步，进行划行规市与基本政策扶持，从公共系统的建设及入驻的政策刺激上做一个基本面。

第四，商管运营：即企业经营管理层面，企业经营者不能过度甚至完全的依赖于政府，政府的作用是基本面的成立和完善，而项目的个性化就要靠企业经营者，企业经营者应该引进良好的经营模式及先进的经营理念，整合优秀商家，并培育其发展，比如免租期等方式，帮助商家平稳度过市场培养期。

企业应当结合政府政策，配合自身的培育方式来运营，从而形成一个良性的经营平台。这样一个良性经营平台可以推动整个区域的发展，比如商人进驻，物流便会跟进发展，仓储也必然成为需要，通常来讲，这样一个区块，三年见效，五年出成果，如果是小市场，通常三年就能出成果，并形成规模，届时，信息流、物流、营业额等商业指标便会明显增长。

据现有经济圈的现状来看，基层消费群有大量的未被开发、未被满足的现状，其购买商品的质量跟价格之间的性价比有很大差别，因为目前商品竞争畸形，工厂有货物滞销，库存堆积，商业地产空置，无人经营，实质上是因为缺少一个相对称的平台，就好像是在《中国好声音》出现之前，中国民间其实已经有大量的“高手”存在，为什么没有涌现出来，就是因为缺少一个平台，而正是这样一个平台刺激了勇敢、自信的人去表现自己，实际上目前的商业开发就是在营造这样一个舞台，实际上“民间高手”太多了，比如说江浙、上海长三角一带，服装厂有一万多家，部分工厂已经有十年甚至二十年的生产经验，但是他们因为缺乏这样一个舞台，所以成功案例寥寥无几，所以，只要我们的商业平台足够好，那么商业运营的问题便迎刃而解。

就商业运营来讲，在掌握其内部规律之后，进行整合改造，得到政府政策扶持，便可以顺理成章的运营管理。部分项目由于仅介于开发公司一己之见，比如其地产思维，仅局限于拿地、建设、赚钱，或者由于政府没有宏观的引导观念及方法，仅局限于批放地块，没有相关政策支持，从而并没有形成一个良好的配合，通常这样片面开发的市场都是以失败告终，很难成功。

总的来讲，商业开发应该结合政府的规划方向，整合改造商业模式，引进良好的经营模式及先进的经营理念，本着与入驻商家互惠互利、共同发展的宗旨，创造一个良性的经营平台，才能长远的可持续的发展下去。

赵旭州先生凭借着丰富的地产商业资源，以及深厚的商业操盘资历，针对性极强的归纳分析了全新市场格局下的专业批发市场之商诀。为团风项目梳理出了全维度的开发与运营体系。

团风县隶属于湖北黄冈市，交通便利，素有“鄂东门户”和“小汉口”之称，是鄂东连接武汉的“桥头堡”。随着经济的不断发展，综合实力不断提高，消费潜力巨幅提升，但目前县内商业市场仍处于老商业模式，需要在新区域进行商业整合及改造。

黄冈（团风）小商品综合批发市场应势而生，项目总投资人民币2.4亿元，总建筑面积81760平方米，其中商业面积23327平方米。该项目是一个集产品展示、商品交易、商务交流、零售服务、仓储物流于一体的商贸综合体。

区位优越，资源深厚，“应大势，占先机”，本项目必将领跑辐射区域的专业批发商业市场。无论在短期成效还是未来成发展，黄冈（团风）小商品综合批发市场一定能够构建起一个长远而稳健的发展，成为团风县商业发展的标杆项目。